判定商品房买卖认购书性质的司法实务规则 商品房买卖合同实务问题解析(一)/王冠华(3)
2009年施行的最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第1条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此，合同只需具备当事人、标的和数量即可成立，合同欠缺的其他内容，可以通过合同法的规定予以确定。故在商品房买卖合同实践中，有的学者从合同实现的角度分析，认为核心要件宜选择房屋总价、价款支付方式、房屋交付等。(《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》，潘军锋，江苏省高级人民法院民一庭，载《法律适用》2014年第2期)
笔者以为，上述之争纯属无谓，核心要件选择亦谓徒劳。判断商品房买卖认购书为预约抑或为本约，仅仅根据当事人合意内容上是否全面，或者核心要件是否完备，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否存在明确的将来订立本约的意思。
实务中，这一标准已自觉或不自觉地运用于各级人民法院的司法实践中。在成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷中，最高人民法院(2013)民提字第90号再审民事判决书清楚明确地表达了这一司法判定规则：
仅就案涉《购房协议书》而言，其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，蜀都实业公司与讯捷公司在2006年9月20日签订的《购房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该协议中约定：“……3、甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。……5、甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，本院认为，案涉《购房协议书》的性质为预约合同。
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