商品房预售合同效力的认定规则商品房买卖合同实务问题解析(二)/王冠华(2)
商品房预售合同签订后，如若商品房预售许可证被行政部门撤销，那么商品房预售合同效力又应如何认定？我们认为，《商品房买卖合同司法解释》第2条只是规定在签订商品房预售合同时需取得预售许可证明，合同即为有效，如果事后预售许可证明被撤销，系基于房地产开发企业违反了行政管理法规所致，也是行政管理机关履行行政管理职责的需要，并不必然导致合同无效。在田卫霞与骆玉林、新疆星云房地产开发有限公司、新疆新平房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷[(2014)乌中民四终字第438号]案二审民事判决书中，新疆乌鲁木齐市中级人民法院认为：骆玉林与新平房产公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且新平房产公司依据该协议已于2006年3月29日给骆玉林办理了入住手续；新平房产公司虽因以虚假材料骗取《商品房预售许可证》的行为于2004年受到行政处罚并被撤销了预售许可证，但该行政行为对此前已经发生的法律事实不具有溯及力，且行政处罚行为也不能产生新平房产公司与骆玉林签订的房屋预售合同无效的法律后果。且已生效的(2011)乌中行终字第57号、(2012)新审一民提字第296号等民事判决书对新平房产公司在商品房预售许可证被撤销前的行为均作了有效认定。综上，新平房产公司在预售许可证被撤销之前与骆玉林签订的预售合同仍系有效协议，本院对田卫霞认为新平房产公司与骆玉林签订的商品房买卖合同无效的上诉主张不予支持。
就出卖人签订商品房预售合同时，其持有的预售许可证已过有效期，该预售合同是否有效的问题，司法实践中存在截然相反的两种观点。我们认为，商品房预售许可证已过有效期与自始未取得商品房预售许可证存在本质上的区别，出卖人取得预售许可证即具备预售资格，不因该证过期而丧失预售资格。在深圳经济特区实验外贸公司与深圳市岗厦实业股份有限公司合同纠纷[(2014)深中法房终字第1136号]案二审民事判决书中，深圳市中级人民法院认为：“文蔚大厦项目于1998年8月取得编号为深(福)房许字(1998)035号的《房地产预售许可证》，其有效期限至2000年8月13日，该事实表明文蔚大厦项目并不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于商品房预售合同无效的情形，实验外贸公司与岗厦公司以商品房预售许可证过了有效期为由主张买卖合同无效的理由不成立。”目前，部分省市如广东省东莞市核发的《商品房预售许可证》不再设置许可有效期，这也从另一个侧面说明了商品房预售许可证的有效期并非影响商品房预售条件是否成就的因素之一。
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