商品房预售合同登记备案对预售合同效力的认定规则商品房买卖合同实务问题解析(三)/王冠华

商品房预售合同登记备案对预售合同效力的认定规则商品房买卖合同实务问题解析(三)/王冠华
商品房预售合同登记备案对预售合同效力的认定规则--商品房买卖合同实务问题解析(三)

王冠华

《城市房地产管理法》第45条第2款规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定，“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第10条作了与《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款基本相同的规定，上述规定确立了我国商品房预售合同的登记备案制度。

商品房预售合同登记备案制度对于预售合同效力的评价，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同解释》)第6条给出了一般认定规则，该条规定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”依此条解释，我们认为，商品房预售合同登记备案对预售合同效力的认定规则有三：(1)商品房预售合同的登记备案，应属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件，只要预售房具有房地产开发经营权，并取得商品房预售许可证，合同是双方当事人的真实意思表示，其内容合法，就应当确认该商品房预售合同有效，当事人未办理登记备案手续不影响预售合同的效力；(2)如果双方当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，应当从其约定；(3)尽管当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件，虽没有办理登记备案手续，但双方已实际履行合同主要义务的，视为双方当事人合意排除对该要件的适用。

关于双方当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的问题，由于这一特别约定并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，故如前述，应当从其约定，尊重当事人的意思自治。《合同法》第286条规定了建设工程的法定抵押权，该条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)第2条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”基于上述规定，从预购人的角度考虑，我们认为，预售合同登记备案后，预购人还可以对抗商品房建设施工承包单位的对该工程折价或拍卖价款的优先受偿权。

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