商品房预售合同登记备案对预售合同效力的认定规则商品房买卖合同实务问题解析(三)/王冠华(2)
如何理解《商品房买卖合同解释》第6条第2款规定的履行“主要义务”，最高人民法院民事审判第一庭指出：“《商品房买卖合同解释》第6条第2款规定：‘当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，双方接受的除外。’根据《合同法》鼓励交易、尽可能使合同生效的精神，以及当事人在签订合同后履行合同时的真实意思表示，不能将该条款规定的履行‘主要义务’简单地理解为履行全部义务中的大部分，而首先应当从合同约定的义务的性质进行分析，其次应当从合同约定的内容进行考量，最后应综合考虑以上情况以及履行的数量等因素进行认定。”(载《民事审判指导与参考》2009年第1辑，法律出版社2009年版，第177-178页)
关于商品房预售合同登记备案行为完成的时间节点问题，司法实践中，通常视登记机关在商品房预售合同上盖备案专用章为合同备案行为已经完成。在黄小龙与安顺住建局商品房买卖合同登记备案纠纷案行政二审判决书[(2015)黔高行终字第6号]中，贵州省高级人民法院认为：“《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等规定了商品房预售备案的程序，为有关各方设定了权利义务。安顺住建局上诉中认为尚处于备案登记过程中，主要理由是黄小龙无法提供将预售款打入监管账户的进账单和《安顺市商品房预售合同备案登记表》，而仅有盖有备案章的《商品房买卖合同》。商品房预售备案的具体程序并没有相关法律予以强制规定。安顺住建局官网对“商品房网上合同”登记备案提交材料的说明中，也没有包括预售款打入监管账户的进账单和《安顺市商品房预售合同备案登记表》。因此，综合考虑登记机关的办理流程和要求以及公章使用通常产生的法律后果，安顺住建局在合同上盖备案专用章，应认为合同备案行为已经完成。”
关于商品房预售合同登记备案的性质问题，如前述，应属于房地产管理部门和土地管理部门对合同的一种行政管理措施，并非权属登记。在江门市永润物业投资有限公司与江门市新会区住房和城乡建设局、江门市新会区圭峰花园发展有限公司、罗国威、罗国成城建行政管理纠纷行政二审判决书[(2014)江中法行终字第39号]中，江门市中级人民法院认为，“商品房预售合同登记备案制度是规范商品房买卖行为的一种行政管理手段，主要目的是规范商品房预售活动，维护买房人的利益，登记备案行为并不产生物权变动和物权公示的效力，不属于权属登记行为。”
同时，我们认为，商品房预售合同备案登记不产生登记请求权的物权效力，与《物权法》第20条规定的不动产预告登记也有本质区别，商品房预售合同备案登记并未将商品房预售合同所确定的债权转化为买受人对所购商品房享有的物权。在潘海燕与新疆生产建设兵团联众投资有限责任公司、新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司案外人执行异议之诉案[(2014)新兵民一终字第00019号]民事二审判决书中，新疆高级法院生产建设兵团分院认为，“根据《中华人民共和国物权法》第20条规定：‘当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。’该条是关于不动产登记制度中预告登记的规定。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关请求权进行的登记。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条第2款规定的‘商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案’，是关于商品房预售合同登记备案的规定，系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别，两者的法律效力不同。预告登记在其有效期内可以对抗第三人，但是商品房预售合同备案登记不能对抗第三人。”
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