商品房预售合同登记备案对预售合同效力的认定规则商品房买卖合同实务问题解析(三)/王冠华(3)
那么，商品房预售合同的登记备案行为是否具有行政可诉性呢？理论界和司法实务界争议颇大，存在截然不同的两种观点。
肯定论认为，商品房预售合同登记备案的目的主要是通过商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护预购人的合法权益，进而防止预售期间“一房二卖”现象的发生。如将房屋登记在他人名下或者注销登记备案，必将严重损害了备案登记当事人的合法权益，因此应当纳入行政诉讼范畴。
否定论认为，根据《行政诉讼法》对诉讼范围的规定，纳入诉讼范畴的应是针对特定行政相对人作出的且对其实际权利、义务发生影响的行政行为。虽然商品房预售合同备案登记是我国法律课以房地产开发商一项行政意义上的义务，但未赋予其法律强制上的意义，该等备案登记不对当事人之间的预售合同效力产生任何影响，仅仅是一种市场监管行为，房地产开发商不履行该等义务，其法律后果也仅仅是根据《城市商品房预售管理办法》第13条规定承受“责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可以处以已收取的预付款1%以下的罚款”的行政处罚，因此，不能纳入行政诉讼的范围。
我们认为，预售合同登记备案制度是我国政府对商品房市场进行宏观调控的重要措施，这一制度在承载行政行为表象的同时，却又无法达到行政行为所能产生的效力，其行政可诉性存在较大的瑕疵，在立法缺失未予以填补的情形下，目前暂不宜纳入行政诉讼的范畴，因此，我们同意第二种意见。在石小英与景泰县住房和城乡建设局商品房登记备案二审行政裁定书[(2014)白中行终字第13号]中，白银市中级人民法院认为，“预售登记备案制度是政府对商品房市场进行宏观调控的重要措施。预售商品房登记备案是房地产管理部门对房地产开发企业商品房预售合同进行预购备案登记的行为，是对合同双方当事人的权利状态方面的有关事实的记载，对合同双方当事人的权利义务也不产生实际的影响。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款规定：‘当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。’也说明了商品房预售合同登记备案对商品房预售合同的效力不产生影响，据此上诉人的起诉不属于行政诉讼的受案范围。”
【作者简介】专职律师，法学博士，目前作为“1+1”中国法律援助志愿者行动律师服务于新疆伊宁市。
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