商品房预售合同被确认无效后损失承担规则商品房买卖合同实务问题解析(四)/王冠华(2)
需要说明的是，我国民事责任承担的原则在法无特别规定的情形下均应适用过错责任原则。在上述案例中，最高人民法院同时指出：“宇昌公司系本案房地产开发商，作为卖方，在销售其房产给购房人时，有义务和责任使销售标的达到行政许可的要求，积极促成合约。其在订立本案《房产买卖合同》后没有补办涉案房屋的预售许可证，至本院再审时仍未取得预售许可证”，“宇昌公司无法使销售标的合法化是导致本案两份《房产买卖合同》不能生效的原因，故宇昌公司应当承担合同无效的责任。昌旺达公司作为购房人，订约时未能尽到审慎的注意义务，虽不是导致合同无效的推手，但亦应对合同无效的后果承担一定的责任。”在陕西西亚集团房地产开发有限公司与刘世峰等7人商品房预售合同纠纷中，陕西省高级人民法院(2014)陕民提字第00040号民事再审裁定书认为：“西亚公司在未取得建设工程规划许可证、建设施工许可证、商品房预售许可证的情况下与被申请人刘世峰等7人所形成的商品房预售合同，因违反国家法律、行政法规强制性规定，应属无效。”“本案中，西亚公司违反法律规定进行商品房销售，故而导致合同无效，其应承担主要责任。被申请人在购房时对西亚公司预售商品房手续未尽审慎的注意义务，也具有一定的过错。”“合同无效后，西亚公司收取的被申请人购房款应予返还。因利息属于购房款之孳息，被申请人请求申请人赔付占用购房款期间的利息损失，于法有据。但结合本案实际，原一、二审判决按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息予以调整，利息以中国人民银行同期定期存款利率计算为宜。再审申请人西亚公司认为不应以中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的主张，本院予以支持。”
【作者简介】专职律师，法学博士，目前作为“1+1”中国法律援助志愿者行动律师服务于新疆伊宁市。
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