商品房预售合同定金纠纷处理规则商品房买卖合同实务问题解析(五)/王冠华(2)
针对未能订立商品房买卖合同引发的定金纠纷，我们认为，具体可区分三种情形处理：
1.因当事人一方原因。即在能够认定当事人一方存在过错，导致商品房买卖合同未能签订的情形下，除恶意进行磋商外，应根据《担保法解释》第115条关于“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定处理。
2.因不可归责于当事人双方的事由。所谓“不可归责于当事人双方的事由”，司法实务认为，是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的；收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形(《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第1条第2款规定)。在因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能签订的情形下，应根据《商品房买卖合同司法解释》)第4条后段关于“出卖人应当将定金返还买受人”的规定处理。《最高人民法院公报》2006年第8期刊载的戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案的裁判要旨进一步明确，“购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定的‘不可归责于当事人双方的事由’，开发商应当将收取的定金返还给购房者。”
3.因当事人双方均存在过错。即在当事人双方在磋商过程中均有过错导致商品房买卖合同未能签订的情形下，宜作如下处理：①不适用第1种情形的定金罚则；②对已交付的定金，比照第2种情形处理；③根据各自过错程度承担相应的违约责任。
关于恶意违反商品房预售合同或者恶意进行磋商的处理问题，我们认为，在恶意违约或者恶意进行磋商的情形下，若商品房预售合同约定有定金条款，应当适用定金罚则。这一规则已在地方司法实践中得以大量适用，如《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第1条第3款规定，“因一方当事人恶意磋商导致合同无法订立的，应当按照法律关于定金的规定处理。例如，在签订认购、订购、预订等协议后，买受人反悔，为了能退回定金，在订立商品房买卖合同时，对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件(例如要求出卖人在不合理的期限内交房)的，不属于不可归责于双方当事人的事由。如果无法确认是否一方当事人故意，则适用‘因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人’之规定，返还定金。”在上海旭和置业有限公司与范征建、吴晓琴定金合同纠纷中，上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第2229号二审民事判决书认为，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。据二审审理查明，范某、吴某在签订预售合同之前，已就付款方式与旭和公司达成一致意见。依据诚实信用原则，范某、吴某应当按照之前约定的付款方式签订预售合同并履行。虽然范某、吴某在二审中提出因签约及付款顺序发生争议是双方未能签订预售合同的另一主要原因，本院就此认为，具体付款方式应在预售合同中明确载明，而在双方就付款方式不能协商一致的情况下，范某、吴某要求旭和公司将预售合同打印并出示，显然属于恶意磋商，理应依定金罚则承担相应责任。”
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