商品房预售合同中格式条款无效的认定规则商品房买卖合同实务问题解析(六)/王冠华

商品房预售合同中格式条款无效的认定规则商品房买卖合同实务问题解析(六)/王冠华
商品房预售合同中格式条款无效的认定规则--商品房买卖合同实务问题解析(六)

王冠华

所谓格式条款，依《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第39条第2款，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。需要指出的是，这里的“重复使用”只是为了说明“预先拟定”的目的，并非司法认定格式条款的必要条件。根据《合同法》第39条第1款规定，提供格式条款一方在拟定格式条款以及在订立合同时应当遵循如下原则和义务，即：应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

关于格式条款中对于当事人之间的权利和义务的确定是否遵循“公平原则”的认定问题，我们认为，应依《合同法》第40条规定进行界定，即：格式条款不具有本法第52条和第53条规定的情形，也不具有提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。在路某与北京银座合智房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷中，北京市第三中级人民法院(2015)三中民终字第02767号二审民事判决书认为，“路某、甘某与银座合智公司采用北京市建设委员会与北京市工商行政管理局共同制定的示范文本在平等协商的基础上签订《北京市商品房预售合同》。该合同正文前附有使用说明，其中包含‘签订商品房预售合同前，买受人应当仔细阅读合同条款’和‘出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议’。附件十补充协议第7条第1款即是双方针对合同中未约定的内容达成的补充条款。该条款内容清楚明确，虽是银座合智公司为了重复使用而预先拟定，但并非在签订补充协议时不可协商，故该条款不属于格式条款。退一步讲，即使构成格式条款，该条款内容也未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，路某、甘某以此为由请求确认该条款无效，于法无据，本院不予支持。”在申请再审人李诚因与被申请人广西桂嘉汇房地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一案中，广西壮族自治区高级人民法院(2014)桂民申字第71号再审民事裁定书认为，“《认购协议书》第4条第(1)项中关于订金不予退还的条款属于格式条款，但格式条款并非必然无效。虽然该条款只约定了李某违约时购房订金不予退还，未约定桂嘉汇公司违约时应承担的法律后果，但并未免除桂嘉汇公司的责任、加重李某责任、排除李某主要权利，不属于法律规定的格式条款无效的情形，故该条款当属有效条款。”

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