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商品房预售合同中格式条款无效的认定规则 商品房买卖合同实务问题解析(六)/王冠华(3)

关于商品房预售合同中格式条款无效的认定问题,虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》没有另文详定,但《合同法解释二》第10条规定,“提供格式条款的一方当事人违反合同法第39条第1款的规定,并具有合同法第40条规定的情形之一的,人民法院应当认定该格式条款无效。”该条司法解释明确了合同中格式条款无效的法定情形,故亦确立了商品房预售合同中格式条款无效的认定规则。
对于上述认定规则的理解,我们认为,有四点应予注意:

①提供商品房预售合同格式条款的一方(主要是房地产商),违反《合同法》第39条规定义务,并不必然发生该格式条款无效的法律后果。此外,《合同法》第39条还赋予了格式条款相对方以撤销权。在周桂红、王延军与陕西汉中海德房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷案中,陕西省高级人民法院(2015)陕民二申字第00220号再审民事裁定书认为,“该《商品房预售合同》第9条约定了关于受国家政策影响迟延交房的免责情形。虽然王某称海德公司作为提供格式条款的一方,对免除或限制其责任的内容未尽合理提示及说明义务,该免责条款无效,但该免责条款中所规定的免责事由为不可抗力及国家政策影响,属法定免责事由,合法有效。”

②提供格式条款的一方,违反《合同法》第39条规定义务,并且该格式条款本身就属于《合同法》第40、52、53条规定的法定无效情形,法院应直接认定该格式条款无效。

③格式条款无效系当然无效,且自始无效。当事人双方对格式条款是否无效提起确认之诉时,法院确定无效之判决仅具宣示性质,并非判决无效。

④根据《合同法》第56条规定,格式条款无效,并不必然导致商品房预售合同无效。在中山市雅信房地产开发有限公司与钟某、梁某商品房预售合同纠纷中,广东省高级人民法院(2015)粤高法民一申字第327号再审民事裁定书认为,“本案系商品房预售合同纠纷。雅信公司与钟某、梁某签订的《中山市商品房买卖合同》第三条约定商品房层高为4.4米。《补充协议》第二条约定‘商品房层高不低于2.6米,但不排除有部分区域因涉及需要未达该标准,双方同意以出卖人实际交付为准’。交楼时实测房屋层高3.9米。从双方签订的《补充协议》看,该协议是雅信公司为重复使用而自行制作,未与对方充分协商而事前打印好,根据《中华人民共和国合同法》第39条之规定,属格式条款。《补充协议》第2条改变《中山市商品房买卖合同》约定的房屋层高、缩小房屋使用空间,实际上减轻了雅信公司的责任、限制了买房人的权利,雅信公司作为提供格式条款的一方,未以合理方式提请对方注意该条款内容,未尽提醒告知义务,该条款不对钟涛、梁璐发生法律效力。《中山市商品房买卖合同》中关于层高4.4米的约定仍对双方有约束力。雅信公司所交付房屋未达4.4米,构成违约,应赔偿买房人钟某、梁某相应损失。二审法院综合考虑涉案商品房的性质、价格、层高缩水程度以及开发商过错程度等,酌情确定雅信公司赔偿钟某、梁某损失80000元并无明显不妥。”


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