【原创】论不动产善意取得与无权占有——兼评公报案例“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案”/陈召利
论不动产善意取得与无权占有
——兼评公报案例“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案”
作者：陈召利 江苏云崖律师事务所合伙人/律师
一、 问题之提出
第三人根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条 [1] 的规定善意取得房屋所有权，而该房屋一直为原房屋所有权人实际占有，其是否有权请求原房屋所有权人迁出？《最高人民法院公报》2015年第10期刊登的一则案例“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案”对此作出了否定性的评价，本案二审判决直接导致善意第三人与原所有权人陷入“权利僵局”——善意第三人虽然享有房屋所有权而无法请求原所有权人迁出，原房屋所有权人虽然占有、使用该房屋而无法请求善意第三人返还房屋所有权。笔者认为本案的裁判意见有待商榷。
二、 最高人民法院公报案例之简述
1． 基本案情
上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋原登记在被告臧树林名下，由其及家人居住使用。案外人李榛以被告臧树林代理人的身份将系争房屋转让给案外人谢伟忠，系争房屋变更登记至案外人谢伟忠名下。后案外人谢伟忠又将系争房屋转让给原告连成贤，系争房屋变更登记至原告连成贤名下。因系争房屋一直由被告臧树林及家人占有使用，故而发生争议。
本案起诉前，连成贤曾向上海市浦东新区人民法院起诉要求谢伟忠交付系争房屋，臧树林作为第三人申请参加该案诉讼。上海市浦东新区人民法院于2013年8月19日作出（2012）浦民一（民）初字第21647号民事判决 [2] ，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》 第一百零六条等规定，认定以第三人臧树林名义与谢伟忠签订的《上海市房地产买卖合同》无效，谢伟忠与连成贤签订的《上海市房地产买卖合同》有效，连成贤善意取得系争房屋所有权，但因谢伟忠至始至终未合法取得系争房屋而客观履行不能，驳回连成贤要求谢伟忠交付房屋的诉讼请求。
因此，原告连成贤提起本案诉讼，要求被告臧树林立即迁出系争房屋。
2． 一审判决
上海市浦东新区人民法院认为，原告连成贤系上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告臧树林现已非上述房屋的产权人，被告已无权居住使用上述房屋，故一审判决支持了原告的诉讼请求。
3． 二审判决
上海市第一中级人民法院认为，因生效判决确认案外人李榛以被告臧树林代理人身份与案外人谢伟忠就系争房屋所签订的买卖合同无效，即第一手的房屋买卖并非原始产权人臧树林之真实意思表示，该买卖合同对臧树林自始不发生法律效力，其从2008年8月起居住在系争房屋内，并占有、使用该房屋至今具有合法依据。虽然连成贤已取得系争房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权，其径行要求系争房屋实际占用人臧树林迁出，法院不予支持。据此，二审法院撤销一审判决，改判驳回连成贤要求臧树林从系争房屋内迁出的诉讼请求。
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