因房价上涨违约不出售房屋，房东被判赔偿违约金/奚正辉

因房价上涨违约不出售房屋，房东被判赔偿违约金/奚正辉
因房价上涨违约不出售房屋，房东被判赔偿违约金
——父亲代未成年子女签字，买卖合同有效

文/奚正辉、赫少华|房地产律师
远闻（上海）律师事务所
阅读提示：
在上海市区，今年房价上涨了约20%-30%，出售方违约不愿意出售房屋的案件大量发生。作为买受方如何保护自己的权利？作为出售方如何降低自己的违约责任？都是读者最为关心的问题。为了更好地维护自己的权利，建议遇到类似问题，可以联系房地产律师。
案情介绍：
2015年2月，买受方张某通过居间介绍与出售方王某签署了《房地产买卖居间协议》与《房屋买卖合同》。张某向王某购买上海市黄浦区一套公寓房，转让总价为1300万元，并支付了定金人民币200万元。该房屋登记在王某及其未成年女儿名下。
2015年6月，双方签署了《上海市房地产买卖合同》，王某代其女儿签署。《上海市房地产买卖合同》约定：2015年8月办理转移登记。若出售方未按照约定的期限办理转移登记，应当向买受方支付违约金，违约金按买受方已付款日万分之五计算。逾期超过7日的，除支付违约金外，买受方有权解除合同。买受方单方解除合同的，甲方赔偿总价款的20%违约金。
但王某在收取张某支付的首付款600万元后，即称其已经离婚，女儿现由前妻抚养，若出售该房屋，需由前妻代理签署。中介公司也到房地产交易中心核实，的确需要王某前妻签字才能过户。王某明确告知张某，现因其前妻不肯签字，故该房屋无法出售，买卖合同不再履行。（作者奚正辉律师/赫少华律师）
张某起诉至法院：要求解除《上海市房地产买卖合同》并要求王某赔偿违约金33%。（期间，该房屋总价已上涨33%）。
王某认为：1、其无权代理女儿签署，因由女儿的母亲签署，买卖合同应无效。2、出售房屋侵害了被监护人的利益，故买卖合同无效。3、其没有故意违约，不能过户交易，其没有过错，不应该承担违约责任。4、赔偿33%的违约金超出合同约定的20%，而且违约金明显太高，要求降低。
奚正辉、赫少华作为张某的代理律师发表如下观点：
1、作为守约方，张某有权提前解除合同并要求违约方承担违约责任。
根据规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，守约方可以解除合同。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
故本案中，张某有权提前解除合同并要求王某承担违约责任。
2、王某有权代理其女儿签署买卖合同，买卖合同有效。

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