买受人贷款审核未通过，出售方却被判决承担违约责任的解析/奚正辉
二手房买卖中，买受人贷款审核未通过，出售方却被判决承担违约责任的解析
文/奚正辉、赫少华|律师
远闻（上海）律师事务所
阅读提示：
在二手房买卖交易中，当事人约定以银行贷款形式支付部分房款是非常常见的。年底银行贷款收紧，买家因为贷款逾期审批或者逾期放贷等，导致买家违约的情况大量发生，因贷款问题产生的买卖合同纠纷也日趋增加。
以贷款形式支付房款，是买受人的主要义务，但基于银行贷款的不确定性，常常导致买受人在合同约定的期限内无法如期通过审批，故买卖合同中常常特别约定，若因买受人原因无法获取贷款或额度不足，应采取现金补足形式。
买受人因贷款问题承担违约责任的情形经常存在，但本案就买受人资质问题（资信问题或提供虚假贷款资料或由第三方公司协助包装等）或者银行逾期审批，导致买受人无法及时获取贷款进而承担违约责任的情形不再着重论述。
本文重点解读，买受人贷款不能，出售方却承担违约责任的“悖论”现象后的法律问题。下文中，出售方简称甲方，买受人简称乙方。
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一、出售方以买受人未足额支付首付款为由，拒绝配合贷款履行合同，结果被判定为违约。
甲方名下房屋委托丙方出售给乙方，《上海市房地产买卖合同》由丙、乙签署，价款200万元。签署合同后，乙方依约支付首付款（总房价款的30%）60万元，但嗣后甲方不配合贷款，起因是甲方认为乙方支付首付款不足。
经查，乙方确曾向甲方银行账户分四次支付60万元，但第二次支付的15万元又于同日返回到乙方银行卡，即甲方实际收到45万元（不足30%）。
经法院调查，丙、乙签署买卖合同时又签署了补充协议，约定真实总房款系150万（其余50万系为方便乙方贷款）。且在首付款的支付中，双方采取了虚假走账的方式，其中15万元系重复走账，结合其他相关证据，可知甲方对150万元的真实房款价是知晓的，现以乙方未付足首付款为借口拒不履行合同是不成立的，故法院判决甲方应承担相应的违约责任。
在此点，本律师在判决外再做延伸：
问题：为套贷签订的房屋买卖合同的效力及处理？
上海高院倾向观点认为，当事人签订买卖房屋合同的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示。双方也无交付房屋、支付房款等合同履行行为，还贷往往也是由出卖人借买受人名义实施，属于较为典型的通谋虚伪意思表示，应归于无效。本案中交易意思是真实的，只是在贷款金额上存有部分瑕疵，与完全为套贷而虚构交易的行为，存有较大差异。（作者奚正辉律师/赫少华律师）
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