律师实务：如何购买已被查封的房屋/奚正辉

律师实务：如何购买已被查封的房屋/奚正辉
律师实务：如何购买已被查封的房屋

文/奚正辉、赫少华|律师

远闻（上海）律师事务所

阅读提示：

当今社会，房屋被司法机关查封的情况很多，购房者经常会遇到一些查封的房屋，想购买该查封房屋，因为该房屋往往比市场价便宜，有时候还非常适合购房者，难免会心动。那么如何购买查封房屋？如何规避风险？本律师介绍一个真实的案例，供广大购房者参考注意。

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真实案例：

2015 年6月，康先生找到奚正辉律师，想请律师代理其购买房屋。奚律师问了其想购买房屋的情况：房屋位于上海市杨浦区，房屋登记在夫妻双方名下（王男、李女名下），但是王男与李女已经通过杨浦法院调解离婚，调解书约定：该房屋归王男所有，王男补偿李女130万，于2015年9月30日前支付。

该房屋已经抵押给了工商银行，剩余贷款约110万元，由于没有按时归还银行贷款，工商银行已经起诉并判决了，该房屋也已经被工商银行查封。由于王男欠胡某25万元，故该房屋也被胡某起诉查封。有法院的调解书与交易中心的产权调查为凭。

由于王男急着抛售该房屋，以524万元出售，市场价约600万。康先生看过房屋后，觉得该房屋非常适合自己，于是决定要购买，但是又担心风险，不知道如何处理，于是找到奚律师代理购买。

奚律师详细讲解了法律依据与操作步骤，并制定了几套方案，觉得风险是可控的。康先生听后觉得可以按照奚律师的意见操作购买。

奚律师于是陪同康先生通过房天下中介与王男见面协商，律师给王男做了见面访谈，完成了初步的尽职调查，发现其外面债务很多。双方最后协商一致，按照奚律师起草的买卖合同签署了合约，并让有资信的第三方保证。

交易的步骤如下：

1、王男先将该房屋交付给康先生。2、王男公证委托奚律师出售该房屋。3、康先生将工商银行的抵押贷款110万元直接归还给了银行，将王男欠胡某的25万元直接支付给执行法院，王男出具定金收条。4、法院解封。5、银行注销其抵押登记。

6、凭离婚调解书办理强制转移登记，将该房屋登记到王男一人名下，审税（减免税费），李女无需过来办理，要出示身份证。7、网签《上海市房地产买卖合同》及补充协议。8、签署资金监管协议，委托律师资金监管，将130万支付到律师事务所账户，待新产证办妥后将130万支付给李女。若产证无法办理，则退还该房款。9、办理预告登记。

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