租赁权物权化的公示方式对《办理执行异议和复议司法解释》第31条的理解/王冠华

租赁权物权化的公示方式对《办理执行异议和复议司法解释》第31条的理解/王冠华
租赁权物权化的公示方式--对《办理执行异议和复议司法解释》第31条的理解

王冠华

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《办理执行异议和复议司法解释》)第31条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”上述条款确立了案外人主张不动产租赁权异议的审查标准。依上述条款，笔者理解，该审查标准有三：一是租赁权成立=租赁合同成立+承租人占有使用；二是保护时间为租赁权成立于人民法院查封之前；三是经查实，案外人有与被执行人恶意串通，以明显不合理低价承租不动产或者虚假支付租金的行为，人民法院应当驳回其异议。
租赁权作为一种特殊债权，受到“物权化”的特殊保护，既是各国立法的通例，也是学界的共识。优先保护租赁权的法律技术基础在于其“公示性”，但我国立法对租赁权的公示方式并无明确规定。《办理执行异议和复议司法解释》第31条第一次明确了承租人若要求受让人承受租赁权，必须在人民法院查封前占有租赁不动产，换言之，“买卖不破租赁规则”在不动产租赁权保护领域的适用要件不仅包括合法有效的租赁合同；还要求有公示要件。现就这一问题进行详细解读。

一、关于我国租赁权物权化公示方式的立法研究

我国合同法第229条确立了“买卖不破租赁”的法律适用规则，该条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这一规则适用客体涵盖了动产与不动产，已被世界各国立法普遍认可，在我国多部法律、司法解释亦有明确规定。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《中华人民共和国担保法》第48条规定，“ 抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定，“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第66条第1款规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《中华人民共和国物权法》第190条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《中华人民共和国海商法》第138条规定，“船舶所有人转让以及租出的船舶的所有权，定期租船合同约定的当事人的权利和义务不受影响，但是应当及时通知承租人。船舶所有权转让后，原租船合同由受让人和承租人继续履行。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”

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