租赁权物权化的公示方式对《办理执行异议和复议司法解释》第31条的理解/王冠华(2)
不可否认，我国立法确定了租赁权具有对抗力，但对租赁权的公示方式并无明确规定。对于公示的方式，世界各国规定并不一致。我国台湾地区、德国等国家要求占有；日本、法国、瑞士等国家要求租赁权进行登记。如前所述，《办理执行异议和复议司法解释》第31条出台前，我国立法没有明确租赁权的公示性要求，但是，我国现有法律体系强调了占有对于租赁的重要意义。如《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条第1款规定，“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的；(二)已经办理登记备案手续的；(三)合同成立在先的。”依此条款，在同一房屋存在多份有效租赁合同、承租人均主张履行的情形下，人民法院按照占有、登记、合同成立在先的顺序确定优先履行的承租人。该条款明确了占有人在“一物多租”情形下的优先权，其关于“占有”的强调对于租赁权的认定和参考具有重要参考价值。
如何正确地认定租赁权成立以及对于这一权利的准确处理，对于贯彻租赁权特殊保护的立法政策，平衡承租人和第三人等相关主体的利益，十分重要。法律的基本原则应是权利对于第三人的对抗效力与权利的公示作用相伴而生。权利的对世性越强，公示的机制也就应当越充分完备。鉴于我国合同法等现行立法对租赁权对抗力公示机制规定的缺失，我们理应对该等权利的公示方式作出明确的规定，以减少分歧，规范适用。《办理执行异议和复议司法解释》第31条出台的重要意义就在于：其区分了租赁关系中的债权行为和物权行为，明确了租赁权物权化的公示方式，亦即：租赁合同成立，仅具有债权效力，承租人仅享有租赁物的交付请求权；如欲享有物权的对世效力，按照物权的公示原则，承租人应以占有的方式对外公示。
二、关于我国租赁权物权化公示方式的实务研究
我国《城市房地产管理法》第54条规定，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”《城市房屋租赁管理办法[失效]》第13条规定，“房屋租赁实行登记备案制度。”“签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”《商品房屋租赁管理办法》第14条亦规定，“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。”“房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。”依上述规定可见，为加强对租赁房屋的管理，便于依法及时地查处违法行为，我国对于租赁房屋采用登记(备案)的方式。对于租赁房屋登记的性质，我们认为，该等登记并非物权法意义上的公示方式，而是一种行政管理手段，若对租赁房屋不进行登记，出租人将承受行政法上的法律责任。实践上，我国大多数城市也仅仅是将租赁房屋登记登记作为一项行政管理工作，并没有赋予该等登记对民事主体在物权法上的效力。
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