租赁权物权化的公示方式对《办理执行异议和复议司法解释》第31条的理解/王冠华(3)
司法实践中，对于租赁权物权化的公示方式，也确立了与《办理执行异议和复议司法解释》第31条规定相类似的裁判规则。如浙江省杭州市中级人民法院(2014)浙杭执异初字第2号民事判决书(杭州古今进出口贸易有限公司、张引等案外人执行异议之诉)认为，“租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。本案中，虽然从形式上看，古今公司与道道公司在2010年12月20日签订了20年租赁期的《租赁合同》，古今公司也提交了其于2010年12月20日一次性支付租金人民币1000万元的证据，但古今公司自始至终未占有使用案涉房屋，在道道公司与农行西湖支行、农行朝晖支行签订《最高额抵押合同》及办理房地产抵押登记时，案涉房屋的利用现状一栏中，道道公司明确注明是自用，古今公司也承认对该房屋没有实际占有、使用，仅在该房屋处挂有古今公司的牌子，故古今公司要求确认其对案涉房屋享有租赁权并要求带租拍卖，没有事实依据，本院不予支持。因此，古今公司以本院实行不带租拍卖为由诉请对案涉房屋停止执行亦不能成立。”
占有是一种法律保护的事实状态，这种事实状态就是一种对物的实际控制和支配，即对物具有事实上的管领力。空间、时间和法律上的结合是判断事实上管领力的标准。在(2014）民一终字第118号二审民事判决书(陆兰芳、商金良、商凌佳、昆山红枫房地产有限公司、昆山东方云顶广场有限公司与中信信托有限责任公司其他合同纠纷)中，最高人民法院指出，“虽然案涉房屋尚未完成竣工验收备案，不具备《昆山市商品房购销合同》中约定的交付条件。但是，根据陆兰芳、商金良、商凌佳于购房当日与东方广场公司签订的《租赁及委托经营管理合同》的约定，陆兰芳、商金良、商凌佳已经将其所购买的房屋出租给东方广场公司经营使用，并在支付装修费用后将收房、装修事项一并委托给东方广场公司。该租赁合同的生效时间为“从该物业购房款汇入开发商指定账户后的第二天开始”，即陆兰芳、商金良、商凌佳支付购房款以及装修费之次日起生效。也就是说，自2011年6月11日起，承租人东方广场公司对陆兰芳、商金良、商凌佳所购置的案涉房屋的租赁期限即开始，因此，从红枫公司接收陆兰芳、商金良、商凌佳购买的案涉房屋并进行装修就成为东方广场公司的义务，而陆兰芳、商金良、商凌佳亦从东方广场公司获得了房屋租金。上述事实表明，陆兰芳、商金良、商凌佳从红枫公司购买案涉房屋的目的是用于投资，其在签订购房合同后，已经通过签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益均是以其对所购房屋的有权占有为基础的。至于红枫公司何时与东方广场公司办理房屋交接手续，因对购房者陆兰芳、商金良、商凌佳的租金收益并不构成实质性影响，故陆兰芳、商金良、商凌佳早已在《租赁及委托经营管理合同》“合作内容”部分第5项表示，“如开发商延期交房，甲方表示谅解，并不追究其违约责任。”可见，红枫公司与东方广场公司之间是否具有正式的房屋交接手续，并不能成为认定陆兰芳、商金良、商凌佳是否实际占有案涉房屋的标准。与红枫公司和东方广场公司之间的房屋交接手续相比较，陆兰芳、商金良、商凌佳作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，对于其所购房屋行使使用、收益权的行为，更能够体现其对案涉房屋的实际占有和支配的债的先履行行为。中信信托公司在陆兰芳、商金良、商凌佳与开发商红枫公司签订了合法的商品房买卖合同、支付了全部购房款，并通过与东方广场公司签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋的使用、收益权的情况下，主张其没有实际占有案涉房屋的观点不能成立。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，认定本案中的购房者已经实际占有房屋的观点并无不当。”据此，我们可以得出这样一条裁判规则：购房人签购房合同并付全款，同时支付装修费用后将收房、装修、租赁事项一并委托他人，应视为实际占有房屋。
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