律师实务:如何购买拍卖的房屋/奚正辉
律师实务:如何购买拍卖的房屋
文/奚正辉律师
远闻(上海)律师事务所高级合伙人
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现在因为债务等原因导致拍卖的房屋越来越多,有购买拍卖房屋需求的购房者也越来越多。之前,写了一篇《如何购买查封的房屋》,主要是通过市场交易完成,有些查封的房屋会被拍卖,那购房者如何购买这些查封拍卖的房屋?拍卖房屋的流程是什么?需要注意哪些风险?奚正辉律师在此细说,供广大购房者参考注意。
正文:
奚律师代理过许多房地产拍卖案件,有代理债权人申请执行拍卖债务人房地产的案件,有代理债务人其房屋被拍卖的,更多的是代理购房者购买拍卖的房地产,为购房者提供咨询与意见。
在上海由于限购政策的原因,导致很多有购房意向的客户无法购买房屋,但是拍卖房屋不限购,只要你有钱,你可以买很多套。而且,拍卖的房屋比市场价便宜,还是很多购房者愿意购买的。
胡女士看中了一套闵行区的拍卖别墅,面积约470㎡,她很喜欢,非常适合她家居住使用,于是胡女士委托奚正辉律师竞拍该别墅。虽然胡女士限购,但是通过拍卖还是取得了房地产权证。该别墅是第三次拍卖时参与竞拍的,经过多次报价所得,成交价格低于市场价约25%。而且,原产权人的小产证没有办理,竞拍人还需要为其缴纳契税等。
前段时间,张先生看中了嘉定区一整幢拍卖的公寓,建筑面积约1万多平方米,还带一块花园空地。张先生委托奚正辉律师提供全程咨询服务。该房屋经过三次流拍,后来是法院变卖的。变卖的时候,第一个买受人没有缴纳购房款,故张先生作为第二买受人购买到了该房屋,价格约5400万元,比市场低了约30%。由于变卖,故拍卖费也不需要缴纳。
首先,介绍一下房屋拍卖的流程
1、拍卖前,查封房屋
2、拍卖前,评估房屋
3、第一次拍卖(拍卖不动产,应当在拍卖十五日前公告)
⑴竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的,可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定,但不得低于评估价或者市价的百分之五。
⑵人民法院应当在拍卖五日前通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人于拍卖日到场。
⑶拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价,到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的,应当将该财产交其抵债。
4、第二次拍卖
拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价,应当在六十日内再行拍卖。
5、第三次拍卖
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