占有在左、善意取得在右兼评连某诉臧某排除妨害纠纷案/王冠华(3)
笔者理解，对于已签订买房屋卖合同但尚未登记的房屋，法律赋予“交付使用”具有“交付”的效力，旨在衡平此情形下的风险承担责任问题，故《商品房买卖合同解释》第11条第2款规定，“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
对于“交付使用”的涵义，为与物权法上“交付”的概念不混淆，最近立法进一步明确界定为“占有使用”，如《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第1款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，该款规定的“租赁权成立=租赁合同成立+承租人‘占有使用’”即为适例。
不过，需要明确的是，基于上述分析，前述司法解释规定以动产交付的方式实现不动产的“交付使用”或者“占有使用”，并非是对我国《物权法》确立的物权公示原则进行修正。
(3)关于《合同法》中“交付”的理解
《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)有多个涉及“交付”的条款，由于《合同法》制定出台的当时我国尚未制定《物权法》，也未确立物权变动与原因行为相区分的原则，故对《合同法》中“交付”的概念，宜结合《物权法》等相关规定来理解。如《合同法》第133条规定，“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本条规定并未区分动产和不动产，从理论上讲，该条中“交付”与《物权法》第6条中“交付”与“登记”系同一概念，即于动产为现实给予，于不动产为转移登记。需要指出的是，由于登记为法定的公示方式，当事人如果约定房屋等不动产所有权转移非经登记(“交付”)而为设立、变更、转让和消灭，该约定应为无效。
又如，《合同法》第142条规定，“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本条规定亦未区分动产和不动产，笔者以为，该条中的“交付”应与《商品房买卖合同解释》第11条中的“交付使用”作同一概念理解。
(4)登记完毕应视为转移占有
如前述，占有是一种事实状态。占有作为一项权能，必须有所有权存在，因为此项权能一般是针对所有权人而言的。《物权法》第39条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”
总共6页
[1] [2] 3
[4] [5] [6] 上一页 下一页