占有在左、善意取得在右兼评连某诉臧某排除妨害纠纷案/王冠华(4)
房屋转让作为不动产物权变动的一种形态，其转让行为自应适用该物权变动原则的规制，即房屋进行转让时，当事人之间除订立债权合同外，尚需践行房屋权属变更登记的法定方式后方可发生物权变动的效力。在房屋买卖过程中，当事人之间已经登记完毕，即使房屋没有转移占有，也应是为“交付”完毕，这是因为，买受人已取得所有权人的法律地位，有权依其享有的所有权依法行使占有权能。
对此，相关立法例也从侧面上予以了肯定。如《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条第1款规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；(二)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；(三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。”
(5)占有事实并不以直接占有为必要
在实际生活中，买受人购买房屋等不动产并非全部为自己使用，故也不一定亲自为占有行为，故“指示交付”、“占有改定”、以委托占有辅助人来行使占有等情形均可认为出卖人已经履行了“交付使用”的义务，换言之，《物权法》上占有的规定亦得适用于间接占有，故空间、时间和法律上的结合是判断买受人占有的标准。从最高人民法院(2014)民一终字第118号二审民事判决书(陆兰芳、商金良、商凌佳、昆山红枫房地产有限公司、昆山东方云顶广场有限公司与中信信托有限责任公司其他合同纠纷)中，我们还可以得出这样一条裁判规则：购房人签订购房合同并付全款，同时支付装修费用后将收房、装修、租赁事项一并委托他人，应视为实际占有房屋。
3.关于善意取得的问题
探究善意取得制度的理论基础，其实质就在于解决为何法律舍弃对原所有权人所有权之保护，转而承认无权处分人与善意受让人之间存在瑕疵的交易的问题。该制度设立的理论归宿，是一种利益的选择，即：从法律的理性选择出发，取整体利益即交易安全秩序而舍个别利益即原权利人的所有权，以平衡利益冲突，实现社会整体的利益最大化[ 鲁倩影：《占有脱离物适用善意取得制度之可行性研究》，郑州大学硕士学位论文，2009年11月。]。具言之，在一个无权处分的交易中，涉及三方当事人，即所有权人、无权处分人和受让人，善意取得制度的设计就是为了解决所有权人和善意受让人之间的矛盾，该制度阻却了所有权人对其所有权的追及，保护善意受让人与无权处分人之间已完成的交易，允许善意受让人取得受让物之所有权。我国《物权法》规定了善意取得制度，该法第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
总共6页
[1] [2] [3] 4
[5] [6] 上一页 下一页