房屋买卖纠纷中，定金、违约金与赔偿损失的选择适用/奚正辉(2)
若出售方违约不肯出售房屋，定金与实际损失如何适用？上述案例已经分析，可以并处。
违约金与实际损失如何适用？根据合同法第114条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。若买受方认为损失大于违约金，可以主张赔偿违约金，并要求增加。从法理上讲，违约金与损失赔偿不能并用，而且约定了违约金，应该适用违约金，不能主张赔偿损失。因为合同法是任意法，以双方当事人约定优先。若没有约定违约金，可以主张赔偿损失，这是法定的。
违约金到底是否过高或过低，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
出售方由于房价上涨违约不肯出售房屋给买受方，对于买受方而言，该上涨的房价是其可得利益损失，还是实际损失？
目前没有定论，若买受方不再购买其他房屋，本律师认为应该是可得利益损失；若买受方买了其他相同的涨价房屋，那么应该是买受方的实际损失了。
那么房价上涨部分是否可以全部得到支持呢？本律师认为应该要考虑定金的数额，成本的支出，合同的履行情况，双方的过错程度等综合考量裁决。对此上海高院也多次发文予以规定。
在房价快速上涨期间，发生类似案件，买受方如何最大限度地维护自己的权利，获得赔偿全部损失。出售方如何降低损失，甚至不承担违约责任。奚正辉律师在长期代理房地产纠纷案件中积累了丰富的经验，可以最大限度地维护当事人的权利，具体细节可以面谈，在此不赘述。
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