律师教你如何购买商品房/邵泓涛

律师教你如何购买商品房/邵泓涛
律师教你如何购买商品房
邵泓涛律师浙江振进律师事务所 13967442125

说了如何购买二手房，这次来说说购买商品房应注意的问题。商品房买卖就指直接向房地产开发公司购买房屋。我国实行商品房预售制度，很多情况下，买房时能看到的只是工地、沙盘和几份楼书，当然，还有养眼的售楼美女。先别急着看美女，让我们先擦亮眼睛，看看商品房买卖中应注意的事项。
一、对开发商和房产项目的审核
开发商应当持有营业执照和房地产开发企业资质证书，否则不得从事房地产开发经营业务。对项目而言，开发商应当具备项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，项目才可以预售。这些证件按规定需要在销售现场公示。如果您记不住这么多，一定要看预售许可证。但需注意，预售证通常是分批申领，需仔细核对对应的房屋。
二、合同的签署、履行
合同基本都采用示范文本，且要经工商备案。但由于是开发商事先准备，还是会有一些合同陷阱存在。而合同是双方权利义务的主要依据，应引起足够重视。
1、无论谈判结果如何，都必须通过合同形式体现，并且合同上绝对不能留有空白项。特别对价款、面积、交付期限、违约责任、免责事由等必须明确约定。
2、对开发商要求签署的各类补充协议，更要仔细审阅，因为补充协议往往有许多开发商免责或加重买受人责任的条款。而从合同约定角度，合同与补充协议不一致的，以补充协议为准，所以在一定程度上，补充协议的重要性要先于买卖合同。
3、对采用按揭贷款的，需注明因开发商原因无法办理的，买受人有权退房或不承担逾期违约责任。
4、对违约责任，注意双方平等，如都为日万分之三等。实践中，开发商逾期违约的概率较大，建议从高约定违约金。
5、对交房期限、交付产权证期限要明确日期，而不要以某种条件满足为依据。对交房的条件、开发商免责等要格外注意，很多开发商会改动示范文本。
6、对阁楼、平台等，如果开发商承诺赠送的，需写入合同，且对产权或使用权归属进行明确。
7、开发商的某些广告宣传内容、承诺，比如学区、会所、物业、周边配套等，尽量要求写入合同。特别是对购房有决定性影响的内容，必须写入合同。
8、支付定金、房款等费用必须索要票据。
9、及时办理合同备案及预售登记，避免一房多卖或被抵押、查封等风险。

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