出售方不肯卖房，买方如何维权？/奚正辉

出售方不肯卖房，买方如何维权？/奚正辉
出售方不肯卖房，买方如何维权？

文/ 奚正辉|房地产律师
远闻（上海）律师事务所主任

阅读提示：
今年上海郊区房价飞涨，尤其金山区，几个月翻一倍。即使买卖双方签署了《上海市房地产买卖合同》，买方已经支付了首付款，但是卖方由于房价上涨要求加价，否则就不配合买方办理贷款、过户、交房的案件大量发生。这时，买方该如何维护自己的权利，如何救济呢？

关键词：
买卖合同房价上涨卖家违约继续履行强制过户违约金赔偿损失可得利益损失

奚律师处理了大量类似案件，现在挑四个代表性案例，其中前二例为继续履行合同强制过户，后二例为解除合同赔偿损失，供买家参考。

案例一：
2015年8月，买受方张某、田某与出售方吴某签署了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》：转让上海市浦东新区锦和路99弄上海绿城的一套公寓房及地下一个车位；买卖合同约定房屋的转让价格为人民币449万元、车位20万；补充协议约定装修款为207万元，转让总价为676万；所有的税费都由买受方承担；买受方以银行贷款支付281万元；过户日期为：2015年10月31日前；若一方违约逾期超过10个工作日的，对方可以解除合同并要求赔偿20%的违约金。
买卖合同签署后，买受方支付了首付款395万元，出售方提前把房屋交付给了买受方。2015年11月13日，买受方的商业贷款与公积金贷款审批通过。2015年12月，出售方将该房屋抵押给了郭先生，借款金额为150万元。该房屋之前还有银行贷款约200万元。
由于出售方不同意过户，买受方遂委托律师起诉到法院：要求出售方注销抵押登记，将房屋过户登记给买受方。出售方反诉，认为买受方逾期付款已经违约，要求解除买卖合同并支付违约金。
庭审中，买受方同意将剩余房款281万先行支付到法院，若不够清偿出售方的抵押贷款，愿意现金补足。后经浦东法院审理认为：出售方的解除权不成立，无权解除买卖合同。出售方应该于判决生效10日内注销抵押登记；于抵押注销后10日内将房屋过户登记给买受方；所有诉讼费、保全费都由出售方承担。

案例二：
买方冷某向卖方孔某购买上海浦东环林东路的一套公寓房，总价250万元，买方以银行贷款60%支付房款。后来由于房价快速上涨，导致卖方孔某无力置换到心仪的房屋，故不肯出售房屋了。
买方遂起诉到上海浦东法院，并在庭审中承诺愿意将剩余房款现金补足。后经法院审理判决：卖方于判决生效之日起10日将该房屋过户到买方名下；卖方于判决生效之日起10日将该房屋交付给买方。后经上海一中院二审维持原判。

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