出售方不肯卖房，买方如何维权？/奚正辉(3)
之后，沈先生支付房款共计人民币4866000元，并办妥了银行商业贷款与公积金贷款。2015年7月4日，双方依约前往上海市长宁区房产交易中心办理申请转移登记，并取得房地产登记收件收据。当日，原告缴纳了交易税费及中介费。
2015年7月9日，上海市长宁区房地产登记处出具《不予登记告知书》，告知因该房屋因为被告债务问题被上海市长宁区人民法院查封，故不予办理登记。嗣后，沈先生催促瞿某解决查封事宜，以便该房屋能顺利履行过户，但瞿某迟迟不予办理，后来又增加了三个查封，累计债务约500万元。之后，应沈先生要求，出售方将房屋先交付给了买方入住。
奚正辉律师代理沈先生向长宁法院起诉，经长宁法院询价该房屋市值为人民币950万元。后经法院判决：1、解除买卖合同；2、返还全部房款4866000元；3、赔偿税费、中介费28万；4、赔偿损失335万元。
延伸阅读：
若出售方违约，买方可以选择继续履行合同并将房屋强制过户，买方也可以选择解除合同并赔偿违约金或损失。这个选择权不在出售方，是在买方。
签署的房地产买卖合同是有效的，有效的合同双方必须遵守。奚律师建议只要具备履行条件，就可以起诉法院要求判决房屋过户；若不具备履行条件，可以选择解除合同，并要求出售方赔偿损失或违约金。
根据法律规定违约责任包括：继续履行、采取补救措施、支付违约金、承担定金责任、赔偿损失等。其中赔偿损失又分为实际损失（直接损失）与可得利益损失（间接损失）。
买方在选择继续履行合同时，也可以主张让出售方赔偿违约金或损失。买方在选择解除合同时，在司法实践中，可以选择让出售方赔偿违约金或者损失，若损失大于违约金可以选择赔偿损失。从法理上讲，违约金与损失赔偿不能并用，而且约定了违约金，应该适用违约金，不能主张赔偿损失。因为合同法是任意法是私法，以双方当事人约定优先。若没有约定违约金，可以主张赔偿损失，这是法定的。
奚正辉律师（地址：上海市浦电路438号18G室；电话：13061777763）一直深耕房地产交易及纠纷案件，积累了丰富的经验，可以最大限度地维护当事人的权利。
附：法院在判决此类案件，通常引用的条款如下：
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
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