房价上涨，出售方如何规避违约责任？/奚正辉

房价上涨，出售方如何规避违约责任？/奚正辉
房价上涨，出售方如何规避违约责任？

文/ 奚正辉|房地产律师
远闻（上海）律师事务所主任

阅读提示：
今年上海房价飞涨，尤其是上海郊区，几个月翻一倍，导致卖方不想出售或者要求加价的情况大量发生。卖方已经签署了定金协议（或居间协议）并收取了定金，或者卖方已经签署了《上海市房地产买卖合同》并收取了首付款，卖方如何来避免或减轻违约责任，这是一个疑难问题，也是众多卖方想要了解的问题。

关键词：
买卖合同房价上涨卖方违约继续履行强制过户定金违约金赔偿损失差价损失

奚律师接受了大量的类似咨询，也处理了许多类似案件，现在整理成书面文字，供卖家参考。

卖方无论是签署了定金协议还是买卖合同，若想解约，首先要根据合同约定，看买方有无先违反合同约定的义务，要出师有名，要有合法的借口。卖方通常可以找的理由有如下几种：
一、买方限购
上海目前的限购政策是史上最严格的（自购房之日前连续缴纳个人所得税或社会保险的年限满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上），若由于买家限购无法购买该房屋，那么可以认定买家违约，作为卖方是有权解除合同的，并可以要求买方承担违约责任。
二、买方逾期付款
买方的主要义务是付款，若买方由于资金问题或者故意拖延逾期付款，就违反了合同约定，卖方可以追究其逾期付款的违约责任。若买方超过了约定期限付款，卖方可以选择解除合同。若合同没有约定付款的期限，卖方必须先要催告付款，若催告后买方仍旧不付款，那么卖方有权解除合同。法律规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。
三、买家贷款不能
所谓买家贷款不能是指买家由于资信问题无法贷款或者贷款金额不能满足合同约定的金额。由于现在房价都比较高，买家贷款的金额也比较大，而且卖方在现实生活中为了避税，明的工资都不会很高，税单也不一定齐全，买家正常贷款很容易被拒，买家往往会选择包装自己的资信材料。卖方有权不配合买方作假，可以跟银行明确指出买方贷款材料作假事宜。若买家由于其自身原因导致贷款不能，卖方当然有权解除合同，并要求买方承担违约责任。
四、合同有无没有约定的内容
中介起草的合同，尤其是小中介，合同条款不一定很齐全，那么卖方可以就没有约定的内容与买方磋商。若合同条款磋商不成，那么由于无法达成一直的合同条款就无法履行，双方都有权解除合同，且互不承担违约责任。这一招，奚律师代理客户多次用过，成功率非常高。比如合同没有约定交房日期，卖方可以要求由于自己家人或者亲戚要居住，所以要晚交房，交房实时间可能需要三年。比如合同没有约定某一笔房款的付款时间，卖方可以要求2日内支付完毕。比如合同没有约定户口迁出，卖方可以要求将户口保留不迁走等等。当然若合同的主要义务都有约定，那么也可以看看合同的次要义务或从义务有无约定，总之让合同约定条款让买方无法接受，那么就达到了卖方的目的。

总共3页 1 [2] [3]
下一页