房价上涨，出售方如何规避违约责任？/奚正辉(2)
五、 情势变更
卖方可以运用情势变更的规定跟买方说理，来避免自身的违约责任。
所谓情事变更，是指在合同订立后，因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况，使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。《合同法司法解释 （二）》第26条确立了情势变更原则，该条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
以上是卖方可以免责的办法，若上述办法不适合，卖方硬要违约解除合同，如何处理？
第一阶段：签署了定金协议（或居间协议）并收取了定金，卖方如何减轻违约责任？
目前市场上中介起草的合同版本，买方支付定金后，若卖方不肯签署买卖合同，那么双倍返还定金给买方；若买方不肯签署买卖合同，那么买方无权要求返还定金，该定金由卖方予以没收。定金是担保主合同（即上海市房地产买卖合同）的签署，从法理而言是立约定金，理应适用定金罚则。若买方要求卖方赔偿房屋涨价损失，卖方有权不予赔偿，而且卖方在订立合同时能遇见到的也就是双倍返还定金，房屋涨价损失已经超出了其遇见的范围，也违背了商业惯例。上海有些法院就是这么判决的。
第二阶段：签署了《上海市房地产买卖合同》并收取了首付款，卖方如何减轻违约责任？
由于买卖合同签署生效，作为买方有权可以选择继续履行合同，要求强制过户。在房价上涨幅度大于合同约定的违约金时，卖方往往同意解除买卖合同且赔偿违约金，但是买方往往会要求继续履行或者要求赔偿涨价损失。如何阻止买方要求强制过户呢？奚律师在实践中遇到过各种情况：
1. 共有人没有签字同意出售该房屋，无权处分，合同无效或者无法履行；
2. 出同情牌，家里老人不同意卖房，家里人多要实际居住，房价上涨导致其无法置换新的房屋；
3. 不配合买方贷款，现在的银行往往需要卖方要签字及提供放贷的银行账户，若不配合，贷款是无法审批的；
4. 卖方签一份长期租约，阻止买方购买该房屋；
5. 更换家具家电等；
6. 该房屋的承租人行使优先购买权；
7. 债权人起诉卖方并查封该房屋；
8. 卖方不同意做低房价，因为逃税是违法行为；
9. 让买方觉得该房屋的风水不好，打消买方继续购买该房屋的想法；
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