商铺租赁合同之关键词一 优先购买权/王平(2)
参见案例上海安馨物业管理有限公司与孙卫星房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书上海市普陀区人民法院民事判决书（2014）普民四（民）初字第28号
案例4、合同约定，局部部位房屋承租人的承租人对出租人整体房屋出售不行使优先购买权。涉案房屋未进行单独产权登记，出租人亦表示其收回房屋后将整体转让，故承租人依约不享有优先购买权，承租人的抗辩意见不能成立。
参见上海中星集团怡城实业有限公司与蒋星法房屋租赁合同纠纷一审民事判决书上海市浦东新区人民法院民事判决书（2015）浦民一（民）初字第4760号
案例5承租人的优先购买权，是指当出租人出卖特定房屋时，承租人作为特定的民事主体，依照法律规定，在同等条件下，享有优先购买该特定房屋的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”之规定，承租人的优先购买权是一项法定权利，相应的其附加给特定房屋的出租人（权利人）强制性义务，即其出售房屋时负有通知承租人的义务。
考虑到争议的102室商铺交易的客观实际情况，以及（出租方）被告郑祥敏的过错程度，基于公平原则，参照交易与评估时点争议的102室商铺市场价值与增值幅度，本院认为原告（承租方）要求（出租方）被告郑祥敏赔偿优先购买权损失（以要获得类似房屋客观上需多支出的价款为损失的评价依据）1，066，055元的诉讼请求，缺乏充分依据，故酌情判令被告郑祥敏赔偿原告优先购买权损失120，000元。
参见卢富义与上海莘庄镇永康水产品批发交易市场经营管理有限公司、郑祥敏财产损害赔偿纠纷一审民事判决书上海市闵行区人民法院民事判决书（2013）闵民五（民）初字第1159号
鸣谢：本文采用了无讼案例网站的 部分案例，特此致谢！
作者简介 王 平 北京隆安律师事务所上海分所 微信号xs99zl
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