公司买卖办公楼的流程及注意事项/奚正辉(2)
17. 向交易中心档案室调取原购房合同及契税单（因为出售方遗失了资料）；
18. 向开发商调取原购房发票（因为出售方遗失了资料）；
19. 出售方开具增值税发票（若没有开票资格，向所在税务所申请）；
20. 交易中心的税务部门出具《土地增值税纳税联系单》；
21. 由出售方所在地的税务所核定土地增值税（土地增值税纳税申报表）；
22. 纳税完毕后，税务所当场出具《土地增值税完税联系单》及税收完税证明；
23. 凭《土地增值税完税联系单》，双方到交易中心税务部门办理审税，出售方缴纳增值税及附加5.65%，买受方缴纳契税3%及印花税0.05%；
24. 办理房屋转移登记申请，缴纳交易手续费等，取得收件收据；
25. 买受方凭收件收据领取不动产权证；
26. 买受方凭产权证办理抵押，获得银行流动资金贷款，并支付给出售方；
27. 出售方交房给买受方。
本次交易的注意事项：
一、划拨性质的土地需要缴纳出让金
买卖双方达成交易意向时，不知道划拨性质的土地要缴纳出让金，由于出让金金额很大，双方对出让金的承担发生了分歧。后经律师斡旋，双方同意按照土地使用年限的比例承担出让金，但是土地出让合同及缴纳主体还是出售方。出售方缴纳了出让金及契税等，更换产权证后，才能出售该房屋。
本案中，出售方持有二层办公楼，且全部登记于一本房地产证，起初规土局建议一次性补缴全部土地出让金。考虑到出售方的资金压力以及划拨用地的无使用期限的优势，律师建议出售方仅就本次出售的房屋补缴土地出让金。由于本次出售的房屋没有登记分摊的土地面积，故还需要长宁区房地产测绘管理办公室出具分摊土地面积的查阅单，将该查阅单提供给规土局。
如果遇到交易的办公楼土地为划拨性质，应引起双方注意并预留充分的交易时间，以防违约。
二、如何开具售房发票
若个人出售房屋中，一般由税务部门代开售房发票；若是出售方是公司，一般由出售方自行开票。出售方可以开具增值税普通发票，也可以开具增值税专用发票。由于本次交易中，买受方是公司，需要开具增值税专用发票进行抵扣，减少购房成本。
出售方虽是一般纳税人，但选择的是简易征收，没有开具大额发票的功能。为完成交易，出售方特向登记所在地的税务部门申请批准了临时开具大额发票的功能。发票格式要跟交易中心的税务部门确认好，发票要注明：货物名称商品房及产证号码、单位平方米、数量指建筑面积、金额（可以分几张发票），发票备注中写明房屋地址及合同金额。
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