以炒卖房屋为目的购房合同无效？/赫少华

以炒卖房屋为目的购房合同无效？/赫少华
以炒卖房屋为目的购房合同无效？
文|赫少华，远闻（上海）律师事务所合伙人
朋友圈中传一篇《天津首判：以炒卖房屋为目的的购房合同无效》的报道，大意：
此类案件多为房地产中介人员，利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，与卖房人签订房屋买卖合同，再加价转卖给他人从中牟利。当卖方人陷入了炒房人的圈套，拒绝履行合同时就会被以违约为由起诉，并索要高额违约金。
滨海新区法院塘沽审判区认为，此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。
新闻中，法院的观点是合同不成立，但至于是无效还是不成立，此点引起大家的争议。
有观点(法官)提出：从价格法和《房地产经纪管理办法》的角度考虑合同效力问题，而不是说因为买房的人是炒房所以合同无效。并进一步补充观点以说明，《房地产经纪管理办法》不是法律也不是行政法规，但从维护社会公共利益的角度，否定合同效力并无不当。
新闻中的案例目前并没有检索到，但滨海新区法院对于同类案件处理---
情形：购房人签约后高价转手，履行不成的情况下，要求出售人退还定金并要求出售人赔偿高额的违约金。
处理：天津市滨海新区人民法院已有类似的裁判观点，在2016年11月17日的(2016)津0116民初23068号判决中。
合同效力：该案中双方的合同是解除。关于合同的效力，法院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》及“补充协议”，系当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。
但法院对合同第八条提出了异议，认为：
合同第八条“被告（注：出售人）允许原告（注：购房人）将该房屋过户给第三方名下，并配合过户一切手续，配合原告看房”的约定，将导致最终的买受人非本案原告，此约定违反了公平交易原则，扰乱了正常的市场交易秩序，更有可能给不法分子以可乘之机，借此倒卖房屋，故对原告要求被告赔偿违约金（注：原告已支付2万定金，要求20万元违约金）及居间服务费的诉讼请求，本院不予支持。
但对于同类合同条款，上海市一中院在【案号：（2015）沪一中民二(民)终字第*号】认定中另有角度。合同中有类似的约定：
在甲（注：出售方）、乙（注：买受方）签署的《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》中：
合同第七条：“…经双方友好协商一致同意乙方可转让买卖给第三方，并配合乙方看房”；
合同备注：“甲方承诺该房屋总价*元，如乙方转让给第三方的房价差额部分金额与甲方无关。”

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