购房人如何应对限贷政策引发的房屋买卖纠纷/赫少华(2)
系争房屋坐落于宝山，双方已签署《上海市房地产买卖合同》，合同约定，若由于政策执行细则变化等因素，导致确认购房人不具有购房资格，则双方同意解除合同，互不承担违约责任。
律师视点：
司法实践中，若确因限购限贷新政出台，导致原合同履行出现障碍，一般不归责于双方。但实务中发现，在新政突发之外，购买人其实已存有其他违约情形，故违约责任并不可免。
法院观点：
根据购房人提交的《住房公积金个人购房担保借款合同》等材料，其在签订买卖合同时已属于限购限贷，并非是因签约后政策执行变化而导致其为限购限贷对象，无权依据该条解除合同。且未能依照约定期限付款，应承担违约责任。（20%违约责任即48万，法院酌情调整为30万）
四、商品房预售合同，开发商因购房人贷款逾期要求支付违约金或解除合同，提醒注意现金补足
开放商和购房人之间的预售合同中，一般要求购房人在规定的期限内付足贷款部分的房款，否则，现金补足。
而不少情形下，购房人鉴于贷款银行是开发商指定的，而误认为，银行延迟放款，是开发商自身原因，对延迟付款一事不加理会。结果，突然接到通知，解除合同并支付违约金，直接懵掉。
更奇特的案件，购买人却存有逾期支付情形，但贷款后已如期发放到开发商账户，并已还贷半年之久，在临近交房时，突然收到开发商称，逾期付款，解除合同并要求承担违约责任。
再举两个相对“温馨”的案例：
个案中，开放商和购房人只签署了样本预售合同（非备案），购房人已支付部分房款，因付款问题产生争议，无法签署格式化文本。庭审中，双方均由同意继续履行的意愿，法院直接判决，双方签署格式化《上海市商品房预售合同》并办理本案登记手续，购房人一次性支付剩余房款。
系争房屋坐落于宝山区，系知名开放商楼盘。因限购限贷政策，购房人逾期近九个月才付清房款。当然，该开放商没有主张解除合同，只是要求逾期付款违约金。法官审理认为，考虑到限购限贷等房地产市场相关宏观政策影响，且购房人违约后积极采取措施继续履行合同，且违约主观故意并不明显。大大调低了违约金。
律师视点：
在违约情形出现时，违约方的积极配合且证据保全，是减轻或减免违约责任的关键。
五、上海市高院宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答
与限贷有关的倾向性观点：
高院观点（转按揭停办事宜）：
买卖合同签订后，确因银行停办转按揭而导致合同约定的付款方式无法实现的，该合同义务无法履行的原因可认定为不可归责于任何一方当事人，当事人以此为由要求解除合同，可予支持。
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