法院民事执行的司法性与实际操作/蔡武(20)
2、成立在后的租赁权，对设定在先的抵押权的实现有影响，法院应先依法将其去除再行拍卖。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”
3、如果承租人的租赁权在法院查封之前形成，那么成立在先的租赁权就应该优先于法院的查封效力。
承租人基于物权化的租赁权就可以对抗法院，就房屋(也即执行标的)的占有使用提出实体权利。
4、如果房屋是在法院查封后才被出租，根据《物权法》第一百九十条的精神，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，即“租赁房屋在租赁期间所有权发生变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，如果房屋出租前已被法院查封的，人民法院不予支持”来看，该租赁权就不再受法律保护。
物权变动，既可以基于法律行为发生，也可以基于公法行为（如征收、征用、拍卖、变卖等）发生。
执行人员应做的几个事情：
1、查明并核实抵押权、租赁权存在的具体的情况，如合同双方当事人情况，合同履行情况，合同的具体内容及有无其他纠纷等。
2、针对抵押权、租赁权的实际情况依法向当事人释明相关法律规定，并制作相应笔录及发出相应通知、裁定等，同时应告当事人的法律捄济途径。
3、针对具体情况租赁人的优先权等情况告知当事人，如租赁权人的租赁行为在抵押权之后产生并影响抵押权实现，应及时作出裁定将租赁权涤除。
4、组织力量将相应房屋腾空。
（六）追加被执行人的问题
最高法发布《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》于2016年12月1日起施行。35个条文明确变更追加法定原则，明确申请执行人的变更追加情形，增设被执行人的变更追加情形，增加保全和诉讼救济。
首次在司法解释层面通过8个条文，明确规定生效法律文书确定的权利，因公民死亡、法人或其他组织合并分立等发生概括继受，或者因债权转让、离婚分割等发生特定继受时，权利承受人可以申请变更追加自己为申请执行人。这充分保护了申请执行人及相关权利人的合法权益。
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