以房抵债之买卖型担保合同的效力/赫少华(2)
甚至在第24条第2款中，赋予了出借人请求拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。
但结合执行中若干规定，该24条的“借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务”。细细分析，该条款中既无优先受偿权，也没有类同实现担保物权的特殊程序条款，对债权人的保障远远不充分，仿若只是一个财产线索。
此点，对比物权法195条：
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
也就是说在双方协商一致的情况下，可以对抵押房产进行作价抵债。此点，也再次肯定，抵押房屋的特别保护力度，鼓励大家尽量选做抵押登记。
但，买卖型担保也自有特色，结合不同城市房屋交易流程，保护力度总是有的。
以上海为例，若已网签《上海市房地产买卖合同》，出售人再行出售及抵押，操作难度则较大。
另有案例称，对已经进行网签的房屋，不得再进行抵押并办理登记。但此观点，主要是从不动产登记本身的角力，论证网签备案与抵押登记的“公示效力”，及善意义务。
如前，网签备案效果不能有效拦截其他抵押登记，所谓出借人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务，即出借人凭生效的借款纠纷判决书去申请执行，即便首封，难免面临另一个难题，即首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题，最高法院于2016年4月14日专门批复，但实践中仍是难点。
侥幸避开优先债权，若存有他案查封，是否要参与分配，此又是一个困境。
往前再推进，即在执行中仍有“以房抵债”的机会及措施，关于司法变价程序中的以物抵债的操作，在《你的债权，怎么就能变成了股权》中简要分析。
当然，对于“以房屋买卖形式保证借贷债权实现”的效果, 最高法院(2016)最高法民终369号中，提到：
因双方缺乏真实的房屋买卖关系意思表示,在没有举示借贷关系转化为房屋买卖关系的相应证据的情况下,即使双方已经办理房屋预售网签备案,该房屋买受人也不能据此主张排除对该房屋的强制执行。
律师观点：
以上均是着重在，法院不断定买卖合同的效力，所谓非典型性担保，恐流于形式的可能较大。
当然，房屋状况各种，在不能有效办理抵押的情况下，非典型性担保的做法也不失为有效救济。
司法解释中，未作效力认定，自然有一番思量；但毕竟个案中，法院也可以认定买卖型担保合同的效力。
二、法院对买卖型担保合同做效力认定，以物抵债潜在的法律适用争议困境
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