我国民法应当承认物权行为/张玉敏(4)
我国房屋买卖的程序是，首先由双方当事人达成关于房屋买卖的协议，然后到房地产交易所签订正式合同，之后，由双方当事人共同填写《房屋买卖审批表》，请求交易所对房屋买卖进行审批。此时，出卖人即应将产权证交给交易所。交易所对合同内容及房屋情况进行内审外查（审查内容包括产权是否清楚、有无争议、有无主张优先购买权者，产权证记载和现场勘验是否相符，是否属于依法不准买卖的房屋等），经审查符合法律要求者即依法批准，当事人在缴纳各种税费后，由买受人申请产权转移登记。登记机关依法登记后，房屋买卖即告完成。对这一过程进行分析后可以清楚地看出，当事人之间的买卖合同属于债权行为，而共同申请对房屋买卖审批的行为则属于物权行为。因为当事人在申请审批表内所表达的已经不是仅仅负担转移房屋产权义务的债权合意，而是实际转移房屋产权的物权合意。审批机关所审批的，也正是这个物权合意而非债权。因此，可以说我国的房屋买卖须经过三个程序：债权合意、物权合意和登记。笔者认为，这三个程序不仅是我国目前交易实践中采用的，而且在理论上是合理的、必须的。唯一需要研究的问题是，作为债权行为的房屋买卖合同，应当以到交易所签订标准合同为必要的形式要件，还是以公证的书面合同为形式要件。
综上所述，在动产买卖和不动产买卖中，都存在着一个不同于债权合同的物权合意，不过在动产买卖中，这个物权合意往往包含在交付行为之中。在其他发生物权变动的场合，如质权、抵押权的设定，互易、赠与等，与此同理，在此不予赘述。
三 一些有代表性的立法对物权行为理论的态度
一般认为，各国民法对物权行为理论的态度可分为四种类型。
第一种立法采纳物权行为无因性理论，认为物权行为是独立于债权行为的一类法律行为，物权行为的效力不受债权行为的影响。《德国民法典》是典型的代表。
该法典在契约之债部分第313条规定：“1.
当事人一方负担让与或受让土地所有权为义务的契约，需有公证证书。2.未遵照上述形式订立的契约，在完成让与和登入土地登记簿册后，其全部内容为有效。”这一条是关于债权行为形式要件的规定。该法在关于土地权利的通则一章第873条（1）规定：“为了让与土地所有权、为了对土地设定权利，以及为了让与此种权利或对此种权利变更设定其他权利，除法律另有规定外，应有权利人与相对人对于权利变更的协议，并将权利变更登于土地登记簿册。”该条规定是关于物权变动的规定，即物权的取得需有“权利变更的协议。
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