我国民法应当承认物权行为/张玉敏(8)
其他方面的缺陷如行为能力的欠缺和意思表示的瑕疵应当也可以补正。承认物权行为可补正债权行为的缺陷，可以避免有效的物权行为和无效的债权行为之间的矛盾，既合乎情理，又合乎法理。总之，按照物权行为无因性理论，债权行为不成立、无效或被撤销时，如果这些缺陷同样存在于物权行为，可根据法律行为有关规定，撤销物权行为或宣告其不成立、无效，使交付或登记不发生所有权转移的法律效力，所有权人的利益可得到有效保障。如果物权行为不存在这些缺陷，则应以物权行为补正债权行为的缺陷，不允许对债权行为撤销。由此可知，物权行为无因性理论严重损害出卖人利益的观点是站不住脚的。
五 承认物权行为有利于维护合同秩序
否认物权行为，“以物权变动为债权行为之当然结果，并以交付或登记为生效要件”的主张，〔9
〕在理论上混淆了物权行为和债权行为的界限，与《民法通则》第84条的规定相悖。在实践中则极易被认为债权合同以交付和登记为生效要件，在此之前合同无法律约束力，从而根本否定了协议的法律效力，破坏合同秩序，践踏了民法的基本原则——诚信原则。我国司法实践中以登记作为房屋买卖合同生效条件的作法，恐怕与这种主张有直接关系。
最高法院在司法解释中多次重申，1983年国务院《城市私有房屋管理条例》实施以后的房屋买卖合同，未经登记者无效，致使许多房屋买卖纠纷的判决结果严重违背公平和诚信原则，为交易习惯和人之常情所难以理解、接受。如云南某市两位公民经自愿平等协商，就私房买卖达成协议，并互为交付，双方相约到房管局办理产权过户手续，二次均因工作人员不在而未办成。之后，出卖人翻悔，以未办登记手续为由主张合同无效，买方诉于法院，但一、二审皆败诉。法院判决合同无效的唯一理由就是未办过户登记手续。这样的判决叫人无法理解。最高法院关于房屋买卖合同效力的司法解释的实质是，房屋买卖合同在履行完毕之前（即登记之前）是无效的。而无效合同根本就不应该履行。于是人们陷入了一个恶性循环：未经登记合同无效，无效合同不该履行，因此当事人不能依据一个无效合同要求对方协助办理登记手续。人们不仅要问，这样的合同岂不形同儿戏？！按照这样的解释，在房地产升值的情况下，诚实的买受人将成为出卖人随意翻悔的背信行为的牺牲者；而在房地产价格下跌的情况下，出卖人则会成为买方背信行为的牺牲品。更为可悲的是，我们的司法解释和判决所肯定、保护的，正是这种背信行为。最高法院一再申明，其关于房屋买卖合同未经登记无效的司法解释的法律依据是国务院1983年发布的《城市私有房屋管理条例》。其实不论是国务院的条例，还是1994年人大常委通过的《城市房地产管理法》，都没有作出这样的规定。从这二个法律法规中，人们只能得出房屋产权的转移须经登记的结论，而得不出房屋买卖必须经登记方能有效的结论。
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