试论房地产市场宏观调控目标及其实现的法律保障/李昌麒(4)
第二，严格房地产价格评估机构的责任意识。房地产价格合理与否，直接关系到国家、开发商和消费者的利益，必须严肃对待。这里至关重要的是房地产价格评估机构必须由政府确定，对评估人员的资格及其责任应有严格的规定。房地产价格畸高畸低是当前房地产市场价格中的一个主要问题。造成的原因可能是多种多样的，但是，有关人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊不能不说是一个原因，对某些具体评估项目来讲还可能是一个重要原因。对此，必须严肃处理。
第三，由政府定期公布宏观指导价格。世界不少国家和地区的政府，根据对土地利用的重要性的认识及其产业政策，都加强了对地价的控制。日本政府每年都要在固定的时间里公布官方调查和评估的“公示地价”，作为一般土地买卖的依据。对此，我们可以效法，我认为，在我国公布的“公示房地产价”，不应当只是一种宏观调控价，或者说是“中间价”，同时，还应当有最低价和最高限价的规定。这样做至少有以下三个优点：一是体现国家对房地产市场的必要干预；二是为土地和住宅的使用者提供可供参照的价格信息，平衡他们提心吊胆的购买心理；三是防止暴跌和暴利行为。
第四，引进“高空建筑权”的概念。高空建筑权是在高层建筑如雨后春笋般发展的背景下最初只在美国的纽约、后又遍及美国许多城市的一种交易现象，它的基本含义是指对土地以上的空间的建筑权，也就是说谁要在土地的空间修建构筑物，谁就应当向土地使用权人支付费用。我国现在的高空建筑权的雏形事实上已经出现，比如有的单位在别的单位的低层建筑上加盖房屋，然后对所建成的房屋按约定拥有使用权。随着城市人口的膨胀，土地供求矛盾加剧，必然会有人寻求高空建筑权。因此应当把高空建筑权引入我国法学研究领域，并在相关的法律里作出规定。
根据我国的情况，我们可以将“高空建筑权”称为“土地空间使用权”，其范围为土地使用面积的直线上升，其权属分别为土地使用权人和国家所有，即假定相当于二十层楼（不同的城市可以有不同的规定）以下的土地空间使用权属土地使用权人所有，二十层楼以上的则为国家所有。其主要理由是二十层楼以下是土地使用权人对建筑高度的最一般和最标准的要求。因此在这个高度范围内的空间使用权理应归土地使用权人所有。二十层楼以上的空间使用权为什么属于国家是基于以下两个方面的考虑：一是考虑到土地作为一种很难再生的资源，它的价值不仅仅及于地面，而且还应当及于它的延伸部分——空间。就房地产商来说，他所瞄准的不仅仅在于土地，更重要的在于要利用土地及其空间建筑房屋或其他构筑物，因为房屋或构筑物的价值远远大于地产的价值。如果国家放弃空间使用权的价值，无异于放弃了一部分应有的国有受益，如果这种放弃又为外商所得，树立土地高空使用权就显得更为必要了；二是考虑到如果不设置空间使用权，就可能导致这样的结果，即有的土地使用权人就可能低价从国家手中取得土地使用权，然后再高价转让土地使用权，而这种高价的结果不仅可能引发土地使用权的炒卖，同时还可能引发建筑物高度的无限制发展。如果二十层以上的空间使用权归国家，就可能在很大程度上控制以上情况的发生。确立土地空间使用权的真正意义在于土地使用权的价格应当包含其空间使用权的价格，而空间使用权的价格除了考虑地价计算的有关因素外，主要应是建筑物的高度，建筑物越高，空间使用权的价格越高，因此，国家应当规定空间使用权收益二十层楼以下的归土地使用权人所有，二十层楼以上的空间使用权收益属国家或集体所有，但是考虑到加层修建，可能给不属于国家的空间使用权人造成不良影响，因此双方还可以约定相应的补偿方式。当然，土地空间使用权的设立，不应具有溯及力。
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