论商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿责任/祁宏斌

论商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿责任/祁宏斌
论商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿责任

祁宏斌

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房纠纷解释》）公布以后，商品房买卖中出卖人存在欺诈行为是否适用《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第四十九条“双倍赔偿”的争论告一段落。该解释第八条、第九条和第十四条具体规定了出卖人在出卖商品房时应当承担惩罚性赔偿责任的情形，除第十四条以外，该惩罚性赔偿责任被限定在“不超过（买受人）已付购房款一倍”的范围内。这种规定“既保护了作为弱势群体的消费者（买受人），又使不良开发商受到了应有的惩罚，从而在受害人和不良房产商之间得到有效平衡，使惩罚性赔偿制度控制在一个合理限度，无疑会促进社会诚信和房地产市场的相对健康发展”。1
本文拟就《消法》和《商品房纠纷解释》适用惩罚性赔偿责任的区别以及适用惩罚性赔偿责任的具体情形谈谈个人粗浅的看法。
一、《消法》和《商品房纠纷解释》适用惩罚性赔偿责任的区别。
首先是主张惩罚性赔偿责任的主体范围不同。《消法》规定的主张惩罚性赔偿责任的主体只能是消费者，而非消费者不得主张该权利。2《消法》没有对消费者的含义作进一步的解释，1985年6月29日国家标准计量局颁布的国家标准《消费品使用说明总则》规定：“消费者是指为满足个人或者家庭的生活需要而购买、使用商品或者服务的个体社会成员”，据此结合《消法》各条款，消费者的概念应当包括以下含义：一、消费者是购买商品或者接受服务的人。二、购买商品或者接受服务不是以盈利为目的。三、消费者是指购买商品或者接受服务的自然人，非自然人不能成为《消法》所称的消费者。3房屋买卖合同中主张惩罚性赔偿责任的主体是商品房买受人，4买受人是指“在买卖合同中，给付价款并受领买卖的标的物的一方当事人”，5该买受人可以是自然人，也可以是法人或者非法人单位。买受人购买商品房的目的可以是为生活消费，也可以是为了投资增值等经营行为。作为《消法》调整对象的消费者和作为《商品房纠纷解释》调整对象的买受人有交叉的部分，但是二者又是两个完全不同的概念。与《消法》相比，《商品房纠纷解释》扩大了主张惩罚性赔偿责任主体的范围。
其次是赔偿数额不同。《消法》规定的赔偿的数额为消费者购买商品付出的实际价款和损失（该损失以为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍为限），6且该赔偿不以消费者实际付出的价款为前提条件。7例如，消费者购买的商品价格为一百元，但是由于某种原因（例如分期付款）消费者只给付了五十元，还有五十元未付，若经营者存在欺诈行为，消费者可以要求经营者返还五十元已付价款，并且可以请求经营者承担一百元的赔偿责任，即经营者需要承担共一百五十元的赔偿责任。商品房买卖赔偿则以买受人已付购房款为条件，赔偿数额包括已付购房款及利息、赔偿损失和不超过已付购房款的一倍。例如，买受人购买的商品房价格为一百万元，买受人已经给付房屋价款五十万元，还有五十万元未付，若出卖人存在欺诈行为，除要求出卖人承担已付房款利息和损失外，买受人还可以要求出卖人返还五十万元已付价款和承担五十万元的惩罚性赔偿责任，即出卖人需要承担共一百万元的赔偿责任。如果买受人未付房款，则不能向出卖人主张惩罚性赔偿责任。

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