煮酒论道|论土地发展权/周莫龙
一 、土地发展权的基本理论
(一)土地发展权的概述
1.土地发展权的起源
‘土地发展权’这个词在我国出现的比较晚，因为在我国古代，实行的是封建土地所有制，‘天下之土莫非王土，率土之滨莫非王臣’。广大农民更本就很少拥有土地，因此在我国古代历次农民战争中，就有解决土地问题的影子。秦末的农民战争，虽然打着诛暴秦的口号，但最终还是落脚到土地上。近代革命也是一样，在民主主义革命时期，孙中山就将土地革命作为一项主义的内容，即民生主义中包含了平均地权；在新民民主主义革命时期初期，毛泽东创立了井冈山革命根据地，就将‘土地革命’作为一项重要战略决策来对待。在西方，早在古代罗马法中就有土地发展权的萌芽，“土地所有权及于土地之上下。” [4] “20世纪40年代。为解决土地开发利用过程中产生的新问题，英国率先创设土地发展权制度。1947年英国《城乡规划法》采纳《阿斯瓦特报告》(Uthwatt Report)的建议，实行土地发展权“国有化”，即一切私有土地将来的发展权(亦即土地变更使用类别之权)归国家所有，由国家独占。私有土地仍然保持私有。从此。任何私有土地只能保持原有使用类别的占有、使用、收益与处分之权。变更使用类别之权为国家所有．由国家独占。私有土地所有人或其他任何人如想变更土地的使用类别之权，在实行开发之前，必须先向政府购买发展权(土地发展权)。《城乡规划法》实行土地发展权国有化后，英国开发土地的势头立即得到遏制。” [5]
2.土地发展权的概念
在国内，关于土地发展权的概念，国内学术界大致有狭义和广义两种理解。狭义的土地发展权，主张它是“土地所有权人将自己拥有的土地变更用途或在土地上兴建建筑改良物(包括建筑物与工事) 而获利的权利。”[6]沈守愚较早从法学的角度将农地发展权界定为“将农地变更为非农用地的变更利用权”。杜业明认为，“土地发展权是指某组织或个人变更土地用途而获得额外收益的权利。而农村土地发展权是特指农用地转为建设用地和农村存量建设用地直接进入土地一级市场而获取收益的权利。”[7]周建春认为，农地发展权又称土地发展权或土地开发权，是指将农地改为最佳利用方向的权利，也可狭义地定义为农(耕)地改为建设用地的权利。广义的土地发展权涉及土地利用和再开发的用途转变和利用强度的提高而获利的权利。胡兰玲认为，“土地发展权是指对土地在利用上进行再发展的权利，即在空间上向纵深方向发展、在使用时变更土地用途之权，可将其分为两类：空间(高空，地下)建筑权和土地开发权。”[8]侯华丽认为，“土地发展权是将土地变更为不同使用性质的权利，应包括：农地变更为非农用地的发展权即农地发展权；未利用土地变更为农用地或建设用地的发展权；在农地使用性质不变的情况下扩大投入的发展权；在建设用地上进行建设的发展权。”[9]但是多数学者还是以外国学者的观点来进行阐述和介绍着土地发展权。而且在国外学者的基础之上不断的发展和丰富着土地发展权，不断的拓宽着。笔者认为：土地发展权是指土地除在其已拥有使用权类别以外能够给所有权人或使用权人带来额外的发展利益（即土地的增殖利益）的期待财产权利。
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