业主能否自主筹备成立业主大会？/胡杰丰(2)
如果业主在不属于露天公共场所的其他地点召开会议（如报道中业主大会筹备组在小区内业主所有的S22栋召开会议），就不需要经过有关部门的批准，也未违反有关法律法规，不存在“非法集会”的问题。退一步说，即便属于“非法集会”，物业管理公司也只能及时报告公安部门，由公安部门来负责处理，保安自身没有任何管理、驱散“非法集会”的权力。相反，如果保安没有经过业主同意，也未依法取得有关部门的批准，就擅自闯入业主家中解散所谓的“非法集会”，则严重侵害了业主的人身权，违反了有关法律的规定。我国《宪法》39条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”《刑法》第245条规定：“非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。”《治安管理处罚条例》第22条也规定：“有下列侵犯他人人身权利行为之一，尚不够刑事处罚的，处十五日以下拘留、二百元以下罚款或者警告：……（二）非法限制他人人身自由或者非法侵入他人住宅的；……”由此可见，公民的住宅受到法律严格保护，物业管理公司或者保安不得非法侵害业主的这种法定权利。
二、业主能否自行筹备成立业主大会
业主大会是业主依法行使物业所有权、实现业主自治的一种形式，其基础是业主对物业所享有的建筑物区分所有权。在业主大会成立过程中，容易产生纠纷的环节是首次业主大会召集权的行使主体问题，也即谁有权筹备成立业主大会的问题。
建设部颁布的《业主大会规程》第5条规定：“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作。”这一规定对于刚交付的物业可能是适用的，但是现在有很多物业已经交付了多年但一直没有成立业主大会，而建设单位可能早已解散或者倒闭，不可能有代表来参加业主大会筹备组。如果出现这种情况，是不是业主大会就永远不用成立了？
按照一般常理，在某一组织成立后，该组织筹备组的成员应成为其核心成员（最起码也是正式成员）。我国《物业管理条例》规定业主大会是由全体业主组成的业主组织，建设单位不是业主（尚未出售的物业除外），也就无权参加业主大会，由无权参加业主大会的建设单位负责筹备业主大会，既不符合常理，也不符合《物业管理条例》的立法目的，更不符合业主自治的实际需要。
筹备、召开业主大会是业主基于物业所有权而享有的一种私权利，根据私权领域“法律不禁止即为容许”的精神，业主自行筹备、召开业主大会并不违反有关法律法规的禁止性规定，属于合法的行为。同时，《物业管理条例》规定“业主有权提议召开业主大会会议”，业主大会会议当然也包括业主大会的筹备会议和成立会议。因此，笔者认为，只要具备业主大会的成立条件，业主可以自行筹备成立业主大会。
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