开发商以未取得预售许可证为由主张合同无效，部分法院裁判观点/赫少华
开发商以未取得预售许可证为由主张合同无效，部分法院裁判观点
文|赫少华·律师
远闻（上海）律师事务所合伙人
近日，周边讨论一新闻，即开发商作为原告，以签约时未取得商品房预售许可证为由，主动提起诉讼要求确认合同无效。
一、案件情况
经检索，案号为（2018）陕0112民初3901号与讨论的案情类似，系由西安市未央区人民法院于2018年6月7日判决。
本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。
本案中原、被告签订的《房屋买卖合同》，已具备商品房买卖合同的主要内容。但现被告仍未取得商品房预售许可证明，故该《房屋买卖合同》应当认定为无效。对于原告收取被告的购房款，应当予以退还。
因原告未按约定及时取得“五证”，对合同无效负有过错，故被告可另案起诉主张其权利。
一审判决：房屋买卖合同无效，开发商返还购买款。
就判决书载明的内容，虽然披露的简单，但中规中矩，依据也明确。
之所以案件发酵，或许是原告的身份及诉请内容，突破了惯常思维，尤其是房价突飞猛进的背景下，且该案中并涉及赔偿后续事宜，直观上似乎开发商“占尽便宜”。
二、开发商于反诉中主张合同无效，赔偿房价上涨损失
与此案相似，北京市密云区法院(2016)京0118民初3950号一案。
购房人作为原告，主张解除房屋买卖合同，并要求开发商承担赔偿责任（房价上涨）等；开发商涉案楼栋至今未取得商品房预售许可，也未竣工验收，故提起反诉，要求确认合同无效。
2009年12月30日，原告与开发商签订《认购协议书》，房屋总价为759 920元。2014年6月1日世博元公司为原告出具收到购房款购房款759 920元的收据。
2015年10月20日，案外购房人向开发商交纳购房款一百万元；2016年5月17日，开发商为案外购房人出具一百万元购房发票一张；并已办理了涉案房屋的入住手续，现已装修并入住。
法院观点：
原告提交的《认购协议书》，具备了房屋买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，但因该商品房非现房销售，故该商品房买卖合同应认定为商品房预售合同。
开发商在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订认购协议书，虽被认定为商品房预售合同，但根据上述规定，该合同应属无效合同。
开放商预售商品房，应当向买受人出示商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。
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