开发商以未取得预售许可证为由主张合同无效，部分法院裁判观点/赫少华(2)
办理商品房预售许可证是房地产开发商的义务，并应将预售许可证向买受人出示，原告作为买受人对开发商没有办理商品房预售许可证并不知情，对于合同无效其并无过错，故原告要求开发商返还购房款、赔偿利息及房屋涨价损失的诉讼请求，予以支持。
开发商赔偿原告房屋涨价损失的具体赔偿数额，法院依据涉案房屋评估现值（207.57万元）扣减原告已付购房款（759 920元）的差额部分予以判定，裁决开发商（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）房屋涨价损失1315780元。
三、律师视点
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
（一）尚未取得商品房预售许可证情况下，开发商与购房人签订的认购书的效力？
前述二个案例，法院均认为，认购书具备商品房买卖合同的主要内容，可认定为商品预售合同；由于出卖人未取得商品房预售许可证明，故商品房预售合同无效。
但湖南省郴州市中级人民法院 (2012)郴民一终字第189号，该案的背景较为复杂，同样涉及房屋上涨，交涉未果，开发商主张合同无效。
但法院认为，开发商主张合同无效主张《认购书》应属无效合同的主张，缺乏事实和法律依据，依法不能支持。
《认购书》不属于《商品房买卖合同》，而是对今后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，且开*公司在与罗*签订《认购书》之时并未实际取得商品房预售许可证，故该《认购书》应认定为商品房预约性质的合同更符合双方的实际情况。
理由：《认购书》虽然约定了当事人名称、商品房基本状况、商品房面积、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、完工日期，开元公司也按照约定收受了罗*交纳的部分购房款50,000元，但该《认购书》没有约定商品房的销售方式、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任以及其他事项，况且《认购书》第八条也明确约定“未尽事宜双方在签订商品房销售合同中约定”，即《认购书》签订后，开*公司与罗*还需要签订《商品房买卖合同》。
因该《认购书》属于商品房预约性质的合同，不是商品房预售性质的合同，法律及行政法规并没有明确禁止未取得商品房预售许可则不能进行商品房的预约，且该《认购书》不符合合同法第五十二条规定的合同无效的情形，故上诉人开元公司主张该《认购书》无效，无事实及法律依据，本院不予支持。
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