民法典物权编（草案）》的十二条修改建议/陈召利(3)
1.五、关于第七十三条
第七十三条：“下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加表决。决定前款第五项至第七项规定的事项，应当经参加表决专有部分面积四分之三以上的业主且参加表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参加表决专有部分面积过半数的业主且参加表决人 数过半数的业主同意。”
【修改建议】
“下列事项由全体业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
上述事项仅与部分业主有利害关系的，由有利害关系的业主共同决定。有利害关系的业主无法确定的，由全体业主共同决定。
业主共同决定事项，应当由专有部分占比过半数的业主且人数占比过半数的业主参加表决。决定前款第五项至第七项规定的事项，应当经参加表决专有部分面积三分之二以上的业主且参加表决人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参加表决专有部分面积过半数的业主且参加表决人 数过半数的业主同意。”
【修改理由】
1.1. “下列事项由业主共同决定”的业主范围不明确，建议明确为“全体业主”。
2.2. 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，部分事项并不涉及全体业主，如本幢、单元范围内建筑物漏水问题，仅使用本幢、单元范围内建筑物及其附属设施的维修资金，由全体业主共同决定几乎不具有可操作性，本条规定的表决机制仍无法解决该难题。《江苏省物业管理条例》第二十八条对此作了规定，但缺乏上位法的依据，建议在民法典中予以明确。
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