民法典物权编（草案）》的十二条修改建议/陈召利(4)
《江苏省物业管理条例》第二十八条：同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
业主小组应当履行下列职责：
（一）推选业主代表出席业主大会会议；
（二）决定本幢、单元范围内建筑物共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；
（三）决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
1.3. 本条规定的表决机制适当降低业主作出决议的门槛，但设置比例仍偏高，难以解决物业管理活动中业主作出决议难的问题，建议参照公司法有关股份有限公司股东大会表决机制的规定，出席比例限定为过半数，表决比例：重大事项设定为三分之二，一般事项设定为过半数。
2.六、关于第一百零六条
第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿 损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
【修改建议】
第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）依法完成不动产物权转移登记或者动产交付时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三） 依法完成不动产物权转移登记或者动产交付；
（四）转让合同不存在被认定无效或者因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销的情形。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
【修改理由】
第一百零六条规定不明确，“受让人受让该不动产或者动产时”是以签订合同时间为准，还是所有权变动时间为准？需要登记的特殊动产（船舶、航空器和机动车等）是否需要完成登记？转让合同的效力对善意取得有无影响？《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十八条、第二十条、第二十一条对此作了明确规定，如无争议，应当上升为法律规定。
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