合同审核要点概述之一与律师的作用/王平(2)
二、合同业务量的充分评估：签约之前，要约方可能为了急于招揽合同相对方，做出一些不切合实际的描述，进行充分地画饼，勾起美好地想象，利于合同的签定。这时则需要充分地尽职调查。查阅要约方的前期经营情况、业务量、守信情况、履约能力、涉诉情况、执行情况、股权情况及变动情况等等；同时对我方的资金、人力、物力投入进行成本分析。重要的合同、重大的合同要经过公司股东会和管理层研究决策。
三、依法依约履行转租程序
根据合同法的规定，承租人如果需要对租赁物转租，应当征得出租人的同意，向次承租人转租的期限不能超出租赁合同剩余期限，否则超出部分无效。承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同，但是出租人知道或者应当知道承租人转租但是未在六个月内提出异议的不能以此行使解除权。
如果作为次承租人租赁房屋，在核实承租人处分权时，应当审查原租赁合同是否对转租进行约定，是否准许承租人进行转租。在合法转租的情况下，若出租人以拖欠租金为由请求解除租赁合同，次承租人可以考虑申请以第三人的身份参加诉讼，并请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权。
四、如承租人需要办理营业执照，需要提前调查
对于经营性房屋租赁，如果承租人需要办理营业执照，需要从以下两个方面进行考虑，以便合同目的实现：一是到工商行政管理部门询问租赁物是否存在行政管理限制，能否办理营业执照，如涉及特许经营行业还要向其他有关部门询问；二是在合同中约定出租人协助办理营业执照的义务及履行期限，并约定对应的违约责任，督促出租人尽快办理。
另需注意的问题是，如果出租人将房屋及以该房屋为经营场所办理的企业（或个体工商户）营业执照一并租赁给承租人，约定承租人持该营业执照在租赁房屋中实际经营，该合同实际包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容，若涉及国家限制经营、特许经营或特殊资质行业，合同可能被认定为无效。
五、对拆迁补偿款的处理进行调整
房屋租赁合同履行过程中，因拆迁解除租赁合同，需要审查拆迁人是否已经取得拆迁许可证或其他合法审批手续并发布拆迁公告。出租人仅以新闻报道或者有关部门的规划等为依据要求解除租赁合同是没有法律依据的。
房屋租赁合同因拆迁而解除，主要涉及到停产停业损失补偿的分配，因我国法律及有关政策没有对此作出统一、明确的规定，因此为避免双方事后发生争议：一方面双方应当在租赁合同中对分配方式进行约定，一般按照固定比例分配或者根据合同解除时剩余租期长短分配；另一方面要对拆迁协议进行审查，确定补偿金额，若拆迁协议中没有此项约定，可以向拆迁人询问是否存在单独的停产停业补偿协议或其他相关协议。
总共3页
[1] 2
[3] 上一页 下一页