开发商违约，购房者如何维权？/奚正辉

开发商违约，购房者如何维权？/奚正辉
开发商违约，购房者如何维权？

文/ 奚正辉

阅读提示：
最近，绿城黄浦湾因开发商上海华浙外滩置业有限公司违法新增建筑物、绿化景观无法兑现等违约行为，导致小区内数百位业主无法办理房屋产权证，小区业主在房屋外立面挂标语维权，造成了一些不良社会影响。本文主要分析讨论开发商通常有哪些违约行为，小业主应该如何依法维权。

主文：
一、开发商逾期办理产权证
由于开发商没有控制好开发建设的进度，或者验收没有通过或者债务等原因，导致开发商逾期办理产证，构成违约。
在《上海市商品房预售合同》的主文条款没有约定逾期办证的违约金，但是开发商通常会在补充条款予以约定。若合同没有约定，法律也有规定。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者赔偿损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》
三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。
也有观点认为根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》的规定，逾期办证的违约金按照年利率6%计算。

二、开发商逾期交房
由于开发商没有控制好开发建设的进度，或者验收没有通过或者债务等原因，导致开发商逾期交房。
上海规定交房必须要取得《住宅交付使用许可证》，而且开发商在合同内都会约定具体的交房时间。若开发商逾期交房，则构成违约。
《上海市新建住宅交付使用许可规定》
第四条　新建住宅建设工程竣工并经有关部门验收合格后，住宅建设单位应当向区、县房屋行政管理部门申请新建住宅交付使用许可。申请人申请许可时，应当提供新建住宅建设工程竣工验收备案证书，并提供配套设施符合交付使用条件的相关文件、资料。
第五条　新建住宅申请交付使用许可，其配套设施应当符合下列条件：
（一）住宅生活用水纳入城乡自来水管网。

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