简析“一房二卖”行为类型、预防处理方式及法律适用/徐凤林
当前，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾，人民群众生活水平大幅度提高，衣食住行极大改善，商品流通快捷、市场经济繁荣，人民群众的生活需求更高、更深、更广。各类民商事矛盾聚集和交易不公平，导致民商事案件高发，一房二卖纠纷与日俱增。
“一房二卖”是指出卖人违反《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等民事法律规范，践踏公秩良俗、诚实信用原则，将房屋同时卖给二个以上买受人的欺诈行为。一房二卖产生的法律效力与物权变动模式密切相关，我国《物权法》采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人债权达成合意之外，必须履行交付或登记等法定形式。一房二卖涉及法律关系复杂,如何对一房二卖的行为类型进行分类？如何对一房二卖审查和认定？对房屋买卖合同效力、房屋归属作出司法判断，妥善处理解决一房二卖纠纷成为司法实践的重要课题。笔者结合司法实践，运用民法规范和民诉法理论知识进行法理思考，剖析典型案例，归纳总结提出观点与结论如下，以期为司法同仁解决此类纠纷案件提供帮助与借鉴，不当之处敬请斧正。
一、“一房二卖”行为类型
类型一：一套房屋分别与两个买受人签订买卖合同而引发的一房二卖纠纷。出卖人就同一套房屋分别与两个买受人签订商品房买卖合同，向其中一个买受人交付房屋并办理过户。两个买受人购房意图真实，签订的房屋买卖合同内容完备，程序合法，预售手续齐备，这是传统的一房二卖纠纷类型。
类型二：商品房开发建设中,以房顶账引发的一房二卖纠纷。开发商因资金周转等问题不以现金方式结算给付，而用开发建设中的房屋抵顶工程款，此情况多发生在开发商与建材商之间。债务人(即开发商)为出卖人、债权人(即承包方或材料供应商)为房屋买受人、双方选定合适房屋，将欠付的工程款约定为购房款。在商品房销售中，又将该房屋卖与其他买受人，房屋被其他买受人占有使用或过户而产生纠纷。
类型三：开发商为套取银行贷款,签订虚假买卖合同引发的一房二卖纠纷。是开发商以他人名义与自己签订房屋买卖合同，并以此买受人名义向银行申请贷款用以支付部分房款，开发商将房屋所有权转移至此买受人名下，银行发放贷款后，开发商并不实际交付房屋，将此房屋与另一买受人签订房屋买卖合同并交付占有使用，买受人发现房屋所有权登记在他人名下，要求开发商办理过户登记而产生纠纷。一房二卖法律关系极其复杂。除出卖人与两位买受人的房屋买卖合同关系外，还涉及买受人与银行的借贷合同关系，买受人与银行的抵押合同关系，以及银行对房屋的抵押权关系。所以，司法实践中，存在许多亟待解决的法律问题。
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