简析“一房二卖”行为类型、预防处理方式及法律适用/徐凤林(2)
二、如何认定“一房二卖”合同
要认真审查买受人是否取得所有权变更登记，若依据买卖合同办理所有权变更登记，则可判令其取得房屋所有权；若均未办理登记，则依据合法占有房屋的先后判令归属；若均未占有房屋，则依据二者买卖合同成立先后确定权利。具体根据以下三种情形认定：
情形一：两份合同均未办理登记，房屋尚未交付，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。
情形二：两份合同中一份过户登记，另一份未作过户登记(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按物权对世、物权公示和物权优先于债权原理，确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。
情形三：在第一个买房人已办过户后又卖第二人的情况下，因出卖人已没有所有权，所以第二次卖房无效。
三、“一房二卖”预防处理方式及法律适用
出卖人和买受人双方成立房屋买卖合同关系后，出卖人全面、正确履行合同是合同法律效力的表现，是出卖人的法定义务。在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，出卖人不可能同时履行两个合同。出卖人在履行一个合同后，对另一个合同必然履行不能，产生违约责任。
方式一：实施房屋预告登记。我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失败。”，由此可见，这是《民法总则》和《物权法》针对一房二卖民事违法行为设计的一项创新性法律制度。先购房者在签订商品房买卖合同时，应约定预告登记条款，并及时办理房屋预告登记。第一房屋买受人办理了预告登记，未经第一买受人同意，后买受人虽然签订了房屋买卖合同，却因该房产有预告登记，无法办理房屋变更登记，即无法取得房屋所有权。此制度设计保护了先买受人的购房利益，保障了先购买者最终取得所购房屋的所有权。
方式二：依据《中华人民共和国人民调解法》规定，发挥人民调解、行政调解、司法调解组织作用，坚持平等自愿，合法合理，尊重当事人权利的调解原则，运用多元化调解方式，妥善处理一房二卖纠纷，落实好调解协议司法确认制度，提高调解效率和履约率。要积极采取和解的方式处理一房二卖房屋买卖纠纷，买受人可主动与出卖人协商和解，请求解除房屋买卖合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，依照法定程序做好调解协议的司法确认，节约司法资源，减轻当事人诉累，实现案结事了。
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