买卖不破租赁的要式条件和判断原则/朱旭东
一、 基本概念
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本条系确立了关于租赁物发生所有权变动时租赁合同的效力的法律规定，即“买卖不破租赁”。
二、 法理依据
上述法律规定体现了租赁合同的一个特点，即租赁权在法理上具有归属于用益物权的特点。所谓物权化是指在租赁关系存续期间，承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人，即使是该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。对此，不久前生效前的民法总则在立法上也予以了确认（见《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条：“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”）
三、“买卖不破租赁”的国际立法原则
对于该项原则，各国民法都有所体现，但不尽相同。有的国家规定，只有对不动产租赁或经过登记的动产租赁才适用该项原则。如意大利民法规定，如果在租赁物转让前已有明确的租赁契约，则租赁契约得对抗第三买受人。在买受人善意取得占有的情况下，前款规定不适用于不在公共登记处登记的动产。有国家规定，买卖不破租赁只适用于不动产。如法国民法规定，如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承租人。日本民法也规定，不动产的租赁契约进行登记时，尔后对于其不动产取得物权者，也生效。有的规定，不论是动产租赁还是不动产租赁，都适用买卖不破租赁的原则。如我国台湾地区“民法”规定，出租人于租赁物交付后，纵将其所有权付让与第三人，其租赁契约，对于受让人仍继续存在。
四、“买卖不破租赁”的法律关系适用对象
根据我国合同法的规定，租赁物应该包含动产租赁和不动产租赁两类法律关系，因此，不论动产租赁和不动产租赁法律关系都适用买卖不破租赁的原则。（见全国人大不常委会版《中华人民共和国共和国合同法释义》）
五、“买卖不破租赁”适用的行为范畴
所谓的“买卖”行为范畴并不限于出租人出售租赁物的行为，还应包括租赁物抵押、赠与以及遗赠、互易甚至将租赁物作为实物出资、投资等情况，上述情况都会涉及租赁物的所有权变动问题。（见全国人大常委会版《中华人民共和国共和国合同法释义》）
六、“买卖不破租赁”的要式条件
首先，租赁物的租赁法律关系已经形成，主要具备如下认定标准：
第一、租赁合同已成立并生效（现实生活中主要从租赁合同是否办理登记、备案等方面判断）；
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