买卖不破租赁的要式条件和判断原则/朱旭东(2)
第二、租赁物已交付承租人（现实生活中主要从租赁物是否由承租人实际占有、使用等方面判断）；
第三、所有权发生变动是在租赁期间（现实生活中主要从承租人对于租赁物的使用是否承担了维护义务如缴纳水电费、物业管理费等方面判断）；
第四、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。
具备上述条件，即使买受人不知道该租赁合同存在，租赁法律关系仍然能够对抗该买受人。
其次，租赁物在租赁期间发生所有权变动产生租赁关系自动延续的法律事实，主要认定标准：
第一、 不影响租赁合同的效力；
第二、在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束；
第三、 如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人，承租人向原出租人支付、
的租金效力自动及于受让人。
六、“买卖不破租赁”的衍生法律权利
《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
本条规定确立了屋租赁的承租人对租赁的房屋优先购买权的法律规定。
本人认为，租赁房屋的优先购买权是基于租赁房屋的优先承租权而来的，且承租人仅对于租赁物的优先购买权仅限于房屋这一标的，对于其他不动产和动产作为租赁物时并不具有“优先购买权”的衍生权利。
七、“买卖不破租赁”原则在不动产抵押权、人民法院查封不动产和破产案件中的限制适用
（一）不动产抵押权设立时的适用原则
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
（二）人民法院查封不动产的适用原则
在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（〔1997〕经他字第8号）明确指出：“执行债务人擅自处分被查封的房产行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。
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