买卖不破租赁的要式条件和判断原则/朱旭东(3)
（三）破产案件中的限制适用
因破产企业的房屋建筑（含土地使用权）对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产案件财产处理过程中，司法实践和理论界均有应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：
（1）若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；
（2）在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。
（作者单位：上海创远律师事务所）
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