如何规范农村宅基地“一户一宅”实施管理 -以浙江为例/王克先(2)
一般来说“一户”应是指包括一定人口的一个家庭，“户”是申请宅基地的前提，宅基地是福利，含金量大，故对如何认定“一户”争议不断。实践中“一户”一般以公安单独立户为标准，因此各地严格掌握分户条件，家庭成员中除非结婚，否则不予分户，儿子结婚后可分户，未婚的成了大龄青年也可分户，女儿则不存在分户的问题，等等。但“一户一宅”中的“户”指的是“农户”，是农村集体经济组织成员组成的一个家庭，这是没有争议的。
2、宅基地的概念
我国实行土地社会主义公有制，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。宅基地是指农村农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地。[《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》第（四）项：“宅基地是指农村村民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地。”]宅基地虽然称为地，但仅指农民享有的集体土地建设用地使用权，而非所有权，且只限于建造住宅及其生活附属设施，不能用于建设住宅以外的建筑。但是在集体土地被征收时，同样应得到使用权人同意，使用权人同样能得到土地所有权相当的补偿，所以说区分所有权与使用权实际意义不大，宅基地有着极大的经济价值，农民把宅基地当作自己的土地，不认为与土地所有权有什么不同。
3、申请宅基地的主体限于本集体经济组织成员
宅基地是农民凭借集体经济组织成员身份获得的，宅基地使用权是集体经济组织为了解决本集体组织成员基本居住需求的制度安排，具有福利的性质，故具有鲜明的排他性。不仅城镇居民不能获得宅基地使用权，非本集体经济组织成员也不能获得宅基地使用权。
1999年1月1日修订实施前的《土地管理法》规定，经县级人民政府批准，占地面积不超过规定标准，参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费后，城镇居民可以使用农村宅基地建房，故城镇居民在1999年1月1日前合法建造的农村房屋不受限制。
1999年5月6日发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款[《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”]明确规定，不得准许城市居民占用农民集体土地建住宅。2004年10月21日发布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十项[《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十项：“……改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地……”]，以行政法规的方式禁止城镇居民购买宅基地。
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