浅析出租人自力救济权在房屋租赁合同 纠纷中的运用一则恶意拖欠房屋租金案例引发的思考/陈永亮(2)
在诸多的纠纷解决机制之中，司法作为捍卫社会公平正义的最后一道防线，担负起“纠纷终结者”的职责，其作出的生效裁判具有权威性、安定性、终局性。但由于司法程序强调程序正义和实体正义，诉讼流程相对复杂、时间周期较长、对法律专业人员依赖程度较高，加之受“司法资源的有限性”、“案多人少”等因素的制约，整个诉讼程序走下来，旷日持久，让出租人遭受经济损失的同时，身心俱疲。
因此，从出租人的角度考量，对于那些恶意欠租、或者偿债能力有限、或者个人信用较差、可能随时跑路的承租人出现欠租的违约行为，合理行使自力救济权，也许是最经济、最明智的选择。笔者现结合当前法院的相关判例，就出租人自力救济权在房屋租赁合同纠纷中的运用，阐述如下观点和实务建议。
一、自力救济权的概念
自力救济又称私力救济，指纠纷主体在没有中立的第三者介入的情形下，依靠自己的力量捍卫自己权利的行为。私力救济作为公力救济的补充，在来不及援用公力救济而权利在有被侵犯的现实危险时，才允许例外使用，以弥补公力救济的不足。
自力救济分为自卫行为和自助行为，正当防卫和紧急避险均属于自卫行为，在民法总则第181、182条均有规定，但对自助行为并无明确规定，生活中与自助行为相关的民事纠纷大量存在，由于缺乏具体的法律依据，加之司法实践中对自助行为与侵权行为的界线模糊，导致出租人在行使该项权利时畏手畏脚，担心被认定为侵权而承担相应的法律责任，很少加以采用。
二、出租人行使自力救济权的方式
（一）采取断水、断电措施。
针对承租人长期拖欠租金或在租赁合同到期后不愿及时退还房屋等情形，不少出租人会采取断水、断电等措施。这种情况下，是否符合自力救济权，需要具体情况具体分析：
1、对于承租人与供水、供电部门直接签约建立供水供电合同关系的，如果出租人断水、断电，则违反合同相对性原则，可能被认定为侵权；
2、对于双方未在租赁合同中约定“在欠租情况下，出租人有权断水、断电”内容，在租赁合同未被解除的情况下，如果出租人断水、断电，则可能会被认为违约；
3、对于租赁合同已到期或解除后，承租人继续使用房屋且拒不归还时，出租人采取断水、断电行为，通常会被认为属于行使自力救济权。因为供水、供电正是保证房屋正常使用的内容之一，租赁合同终止后，出租人无须继续履行其合同义务；
4、对于双方已在租赁合同中约定“在欠租情况下，出租人有权断水、断电”内容，在租赁合同未被解除的情况下，出租人在行使该项权利时，一是要对承租人履行书面告知程序，避免因突然断水、断电行为使承租人较大损失面临索赔。二是要有合理的限度。如果断水、断电给承租人造成的损失远远大于欠付的租金，则有可能会被认为超过合理的限度而承担赔偿责任。
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